潘石屹成功大撤退

潘石屹成功大撤退

來源丨市界

作者丨黃瑩

編輯丨胡劉繼

子彈飛了那麼久,終於落了下來。

6 月 16 日晚間,SOHO 中國發布公告稱,黑石集團發出全面收購要約,投資 SOHO 中國有限公司,以取得其控制權。

黑石計劃以每股 5 港元進行要約收購,要約最高現金代價爲 236.58 億港元。SOHO 中國董事長潘石屹以及執行董事張欣將在本次交易完成後,成功套現 142.8 億港元。

236.58 億港元的售價,相較前幾次傳聞中的收購價格更低,遠不及潘石屹最初的預期。

不過,對於潘石屹和 SOHO 中國來說,這已經是個不錯的選擇。

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成也謹慎,敗也謹慎

這樣的決定,符合潘石屹一貫作風——謹慎保守。

潘石屹一直給自己貼着謹慎標籤,這跟他貧苦的出身有關,更與他發家時經歷的那一輪地產泡沫有關。

1992 年“南方談話”後,“十萬人才下海南”的浪潮將當地樓市推向瘋狂,後來被稱爲萬通六君子的潘石屹、王功權、馮侖等人,也是這時踩上海南炒房這個風口,賺得一桶金。

潘石屹曾多次回憶,自己憑着五斤桔子和一條三五煙,打開了海口規劃局的大門。但後來翻閱資料發現:海口當時的人均住房報建面積是 50 多平方米,而同期北京的人均住房面積才 7 平方米。 謹慎心態之下,潘石屹等人決定退出海南,這一次“跑路”最終成了順利逃頂。

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潘石屹

也正是因爲這次順利逃頂,纔有了後來的 SOHO 中國。

回到北京,潘石屹與妻子張欣開啓了二次創業。1995 年,SOHO 中國成立,主攻商業地產,建外 SOHO、SOHO 尚都、朝外 SOHO 等一一亮相。

2007 年,SOHO 中國在香港上市,這是潘石屹的高光時刻。

潘石屹的行事風格,說得好聽是謹慎,說得不好聽是保守,日後,SOHO 中國的落寞,也和潘石屹的幾次保守決定相關。

第一次決定是 2008 年遭遇金融危機時,他放棄擴張,決定保留最充足的現金流。

那時海外金融危機開始發酵,中國房地產市場經歷一輪暴漲後遭遇政策重拳遏制。

2008 年 3 月,手握上市剛融來的 19 億美元的潘石屹,發表了一個“百日劇變論”,認爲房地產將進入下行通道。他決定,所有戰略的調整都採用最保守的方式,保留最充足的現金流。

結果,劇變並沒有發生,政府啓動緊急救市——4 萬億投資。貨幣寬鬆之下,房地產迎來了及時雨,之前槓桿最高的房地產商成爲了收益最大的人,而 SOHO 中國的命運也從此埋下伏筆。

第二次決定是潘石屹決定告別散售,從房地產開發商轉型做“包租公”。

2010 年,以散售爲主的 SOHO 中國遭遇北京“禁止物業散售”的政策,營業額大跌。Wind 顯示,2011 年 SOHO 中國營業額同比大跌 68%,營業利潤同比下降 72%。

於是,他在 2012 年正式決定:告別散售,持有北京、上海有價值的物業。因爲在他看來,隨着租金升高,“五年後,SOHO 租金年收入將超過 40 億元”。

從此,SOHO 中國和其他開發商的路子越走越遠,因爲把全部的資金儲備用來支撐轉型過程中的開支,SOHO 中國沒錢拿地,2013 年獲取北京麗澤地塊是 SOHO 拿的最後一塊地。

但沒想到的是,潘石屹再一次踏空,2014 年之後,房地產又迎來一輪上升週期。即便是租金收入上升,也掩蓋不了 SOHO 中國利潤率、週轉速度的下降。2014 年,其營業額縮水到 60 億元,同比下滑 58%。

兩次錯誤的決定之後,SOHO 中國變得越來越小,不僅再也無法回到 2010 年營收 184.23 億的巔峯,總營收甚至從 2012 年的 155.44 億元,劇降至 2020 年的 25.15 億元。

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潘石屹還曾把目光投向了共享辦公。在 2015 年,SOHO 中國推出共享辦公 SOHO 3Q。但這一項目不僅沒能挽救得了兩次踏空行情的 SOHO 中國,還一直處於虧損之中。在 2020 年疫情來臨後,入不敷出的 SOHO 3Q,被打包賣給了築夢之星。

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賣樓自救

屢次踏空的潘石屹,走上變賣公司這條道路並不奇怪。

根據年報顯示,SOHO 中國在 2020 年的融資成本爲 4.7%,而潘石屹在 2019 年曾對媒體透露,“我們物業回報率是 3%”。

租金回報率還趕不上銀行貸款利息,這說明當包租公已經成了一個不賺錢的買賣。

SOHO 中國的境遇在寫字樓空置率上升之後,變得更加糟糕。

近幾年,辦公樓租賃市場相較前幾年發生了很大的變化,一線城市寫字樓空置率上升明顯——SOHO 中國空置率增加,辦公室租不出去,成了大難題。

這一情況在疫情來臨之前就已經如此。2019 年年報顯示,SOHO 中國的主要投資物業項目,除了 SOHO 天山廣場以及 2019 年新入市的麗澤 SOHO、古北 SOHO 以外,其餘項目的出租率均有所下降。

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北京,麗澤 SOHO

2020 年疫情之下,SOHO 中國更是經歷了前所未有的壓力,除了外灘 SOHO 以及兩個新項目,出租率又有所下降。

空置率的上升,讓 SOHO 中國的資金壓力陡然增加。

根據年報顯示,2020 年,SOHO 中國的現金以及現金等價物爲 3.97 億元,這個數字在上年同期爲 12.07 億元。相比之下,其短期借款以及長期借款當期到期部分 10.12 億元,上年同期這個數字爲 16.32 億元。

不僅是現金遠覆蓋不上短債,而且缺口越來越大。

這個情況潘石屹並不是不知道,他一直在通過買項目來緩解資金壓力。從 2014 開始,SOHO 中國賣掉了 SOHO 靜安廣場、SOHO 海倫廣場,2016 年,又相繼賣掉 SOHO 世紀廣場、虹口 SOHO 等。

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2019 年 10 月,SOHO 中國以 7.61 億元,賣掉建外 SOHO 東區、三里屯 SOHO、SOHO 尚都等項目下面的總共 2583 個停車位;又賣掉 SOHO3Q 旗下 11 個項目。

對此,潘石屹美名其曰低進高出,是正常行爲。

從年報中可以看到,這其實是潘石屹在極力掩蓋營收、淨利潤雙降的事實。從 2012 年開始,SOHO 中國無論是營收還是淨利潤,都一直在下降。如果不是因爲賣掉了很多資產,SOHO 中國的業績恐怕更難看。

對於潘石屹來說,SOHO 3Q 可能是最後的掙扎,但失敗之後,從賣項目走向賣公司,只是時間和價格是否談攏的問題。

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黑石撿了個大便宜

這次接盤人黑石集團,一直以來就是 SOHO 中國的“緋聞對象”。

從市場傳聞以及 SOHO 中國發布的公告來看,從 2019 年開始,潘石屹就有清空資產的打算。當時,市場傳聞 SOHO 中國旗下八個項目要被打包賣掉,標價 80 億美元,接盤者爲黑石集團。

2020 年,SOHO 中國曾發佈公告表示“開始和海外金融投資者洽談”。當時的傳聞接盤者也是黑石集團,收購價格相較第一次少了一半,爲 40 億美元,只不過這一次的私有化以中止告終。

而這次最終的接盤人,就是黑石,區別只在於收購價格,要約最高現金代價爲 236.58 億港元(約合 30.4 億美元),相當於比 2020 年的傳聞又少了將近 1/4。

80 億無人問津,40 億私有化中止,30 億才發起要約收購,這說明潘石屹和張欣可能在價格上作出了不少讓步。

從目前 SOHO 中國的每股淨資產來看,其每股淨資產爲 8.37 港元,5 港元每股相當於打了不到 6 折,黑石其實撿了個大便宜。

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黑石接盤 SOHO 中國的消息釋放出來後,截至 6 月 17 日上午收盤,SOHO 中國的股票大漲 22.37% 至 4.65 港元 / 股。黑石集團收盤也上漲 1.19% 至 98.48 美元 / 股。

對於潘石屹夫婦,其實也不虧。交易完成之後,潘石屹和張欣不僅能套現 142.8 億港元,SOHO 中國現有控股股東(張欣)還將保留 9% 的股權。

根據公告顯示披露的細節,此次要約完成後,黑石計劃保持公司的現有主營業務和管理團隊。黑石和現有控股股東將結合優勢資源和專業知識,支持和加強公司的業務發展。

1985 年成立的黑石集團,是全世界最大的獨立另類資產管理機構之一,業務涵蓋私募股權、房地產以及對沖基金投資等。房地產板塊是黑石的重要支柱。

在黑石的歷史中,投資不良房地產項目,是其發展壯大的法寶。

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黑石集團主席蘇世民

2008 年,在全球房地產和信用市場陷入混亂之際,黑石設立房地產債券策略基金,接了那些因房貸風險陷入流動性危機的銀行的盤。以“買入-修復-賣出”的策略,黑石開始在在全球範圍尋求房地產投資機會。2019 年黑石一隻地產基金(BREP IX 基金)的募集再創紀錄,規模達到 201 億美元。

可以說,黑石集團是一個善於將財務狀況不太好的房地產公司,化腐朽爲神奇,然後從中獲利的一家投資機構。

相對於潘石屹夫婦自己管理公司,讓黑石來掌舵公司,或許是讓其資產再次升值的最好選擇。

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