優客工場赴美上市:中國版 wewrok 原來是家“營銷公司 ”

優客工場赴美上市:中國版 wewrok 原來是家“營銷公司 ”

撰寫 | 菲茲

編輯 | 森淼

12 月 12 日,優客工場向美國證券交易委員會(SEC)提交了招股說明書,擬在紐約證券交易所掛牌上市,證券代碼爲“UK”,計劃在 IPO 中融資至多 1 億美元。

資料顯示,優客工場由毛大慶於 2015 年創立,註冊資本 2055 萬元。截至 2019 年 9 月 30 日,該公司業務已覆蓋包括中國一線和新一線城市以及新加坡和紐約在內的 42 個城市。據諮詢公司 Frost & Sullivan 提供的數據,截至 2019 年前三季度,按聯合辦公空間的數量、總管理面積和覆蓋的城市數量衡量,優客工場運營着中國最大的協同工作空間社區。

值得關注的是,此前不久,聯合辦公鼻祖 Wework 因投資者反應冷淡、股東反對等多重因素,不得不推遲上市計劃,而持續虧損被外界認爲是根本原因。

Wework 上市遇冷的結果,導致外界對於共享辦公企業的發展模式產生質疑。據外媒報道顯示,甲骨文(Oracle)創始人兼首席執行官拉里·埃裏森(Larry Ellison)今年 9 月就曾在一次活動中表示,Uber 和 Wework“幾乎沒什麼價值”。

而優客工場選擇在這一關鍵時刻遞交招股書,似乎另有深意。節點財經(ID:jieidan2018)仔細研讀優客工場招股書後,還發現了其他幾個有意思的細節。

優客工場赴美上市:中國版 wewrok 原來是家“營銷公司 ”三年燒錢 14 億 賬面現金只夠虧半年

招股書顯示,2017 年、2018 年以及 2019 年前三季度,優客工場總淨收入分別爲人民幣 1.67 億元、人民幣 4.49 億元和人民幣 8.75 億元。

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雖然營收呈現出高速增長的態勢,優客工場虧損的規模也在擴大。2017 年、2018 年和 2019 年前三季度,優客工場虧損額分別爲 3.73 億、4.45 億和 5.73 億,2017 年至今,優客工場累計收入 14.91 億,虧損額達到 13.91 億。

   ![優客工場赴美上市:中國版 wewrok 原來是家“營銷公司 ”](https://img.chainnews.com/material/images/4c45386a8f13e275a6544a898e9f051a.jpg)  **截圖來自:  優客工場招股書**

而且這種虧損的趨勢仍然在加大,2018 年前三季度,優客工場虧損額爲 2.71 億元,而 2019 前三季度的虧損額大幅上升至 5.73 億元,同比增長 111.44%。至於虧損原因,優客工場在招股書中將其解釋爲門店擴張、門店重整、門店收購等需要大量的資金。

招股書中提到,截至 2019 年 9 月 30 日,優客工場 171 個運營空間和 65 個成熟空間總入住率分別爲 79% 和 83%。而早前公佈的《2018 年中國聯合辦公活力指數報告》顯示,聯合辦公出租率要達到 85% 才能實現盈虧平衡。所以從目前的情況來看,這家國內頭部的聯合辦公運營商,依然有很多問題需要解決。

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此外,優客工場在 2017 年、2018 年、2019 年前三季度,通過籌資活動產生的現金流分別爲 4.98 億、1.90 億、9553 萬。同期經營活動產生的現金流則爲-1.52 億、-5207 萬和-2.32 億。按此計算,優客工場賬面上的現金流大約半年就會燒完。

優客工場赴美上市:中國版 wewrok 原來是家“營銷公司 ”“二房東”模式不成立 近半收入靠“營銷”

共享辦公空間的“二房東”商業模式已經深入人心,主要原因是其主要營收都來自於辦公室租賃模式,即從寫字樓承租,經過包裝後分租給個人或者公司,從中賺取房租差價。

優客工場招股書顯示,其商業模式爲“空間運營+非空間業務”服務。空間運營即大家所說的“二房東”服務,截至 2019 年 9 月 30 日,優客工場共擁有 197 個聯合辦公空間,但只有約 38% 的空間處於成熟期(即運營滿已兩年),剩下的 62% 則運營不足兩年,疑爲近兩年內突擊建設而成。

收入方面,招股書顯示,在優客工場今年前 9 個月取得的 8.75 億元營收中,辦公社區會員收入約爲 4.20 億元,市場及品牌服務收入約爲 4.03 億元,二者佔比分別爲 48.0% 和 46.1%。

   ![優客工場赴美上市:中國版 wewrok 原來是家“營銷公司 ”](https://img.chainnews.com/material/images/155b094dcfd49bbbb3d1c74c21dc0c37.jpg) **截圖來自:  優客工場招股書**

也就是說,市場及品牌收入幾乎和辦公空間社區服務的收入不相上下,貢獻了近半數的營收。

招股書中稱這一現象主要是因爲優客工場在去年實現控股了數字整合營銷公司省廣衆爍。資料顯示,去年 11 月 7 日,優客工場宣佈向珠海市省廣衆爍數字營銷有限公司(簡稱“省廣衆爍”)投資近 1.5 億元,佔股 51%,而省廣衆爍的創始人吾震飛也成爲了優客工場的 CMO。

除了省廣衆爍,優客工場還在今年投資了多家與營銷推廣相關的公司,今年 6 月就先後投資了新疆新優衆營銷有限公司(佔股 100%)和厚璞睿豐(北京)國際文化傳播有限公司(佔股 51%)。

對此,有業內人士稱,優客工場花大量成本收購廣告公司,廣告公司爲優客帶來了極大的收入,這些收入是由並表直接帶來的,而不是其真正的增值服務所帶來的,這部分所謂的非空間業務收入水份很大,業內稱之爲“買流水”。

優客工場赴美上市:中國版 wewrok 原來是家“營銷公司 ”45 位股東出質全部股權 還有多位股東退出

經過四年的發展,優客工場目前已經擁有 45 位股東。天眼查數據顯示,12 月 5 日,優客工場的運營主體優客工場(北京)創業投資有限公司的 45 位股東出質全部股權,質權人爲優客工場(北京)信息技術有限公司,後者爲一家香港公司的全資子公司。

   ![優客工場赴美上市:中國版 wewrok 原來是家“營銷公司 ”](https://img.chainnews.com/material/images/65e92114a4473eac81fd0ff24c469cc2.jpg)**截圖來自: 天眼查**

投中網的報道則指出,股權質押給海外公司全資子公司是典型的爲搭建海外 VIE 架構做準備的行爲。

VIE 架構,是指境外註冊的上市實體與境內的業務運營實體相分離,境外的上市實體通過協議的方式控制境內的業務實體,業務實體就是上市實體的可變利益實體。VIE 模式的誕生主要是爲了繞開中國公司境外上市的障礙。因此,優客工場此次將股權質押給一家香港公司的全資子公司,或許是爲搭建海外 VIE 架構,尋求上市。

股東出質股權是爲了 VIE 做準備尚可理解,那股東在上市前突擊退出就非常值得玩味了。

天眼查數據顯示,11 月 22 日,優客工場(北京)創業投資有限公司多名股東和董事出現變動,諾亞財富創始人汪靜波退出了董事行列,星牌集團董事長甘連舫、歌斐房地產基金合夥人譚文虹以及潘偉恆成爲新董事。與此同時,公司多位股東退出,包括百福嘉董事長付松林、朱子龍、羅輯思維聯合創始人吳聲和中景恆基投資集團股份有限公司。

優客工場赴美上市:中國版 wewrok 原來是家“營銷公司 ”總 結

據 iiMedia Research 艾媒諮詢預計,2019 年中國聯合辦公行業市場規模將達到 1245.4 億元。聯合辦公的市場潛力非常巨大,但同時壓力也不小。

今年 8 月 14 日,Wework 向 SEC 提交了 IPO 招股書,目標籌集 10 億美金,但此後鬧出創始人出局、公司估值驟降和軟銀“接盤”等事件,導致市場對 Wework 甚至整個行業都不再看好。

優客工場與 Wework 有着不少相似之處:多次獲得投融資,獲得明星資本的青睞、對於空間相關業態的以及其他聯合辦公品牌的大手筆買買買等等。但是也有一些不同之處,即 Wework 的業務模式主要還是“二房東”模式,而優客工場則增加了輕資產模式佔比。

這一點是成功的有可借鑑先例的。2019 年初,在規模上達到新高的氪空間被曝關店、裁員,官方解釋稱關閉經營不佳的門店、發展包括空間設計及日常管理等在內的企業定製服務,是由於氪空間在 2019 年將“經營現金流爲正”作爲了關鍵目標。

知情人士稱,氪空間已經完成從“聯合辦公”到“綜合辦公服務+新型資產管理”的業務模式升級,並將自己定位爲企業服務公司。企業定製服務業務的收入在總收入中佔比也在不斷上升,劉成城曾表示,這一佔比未來將“至少 60%”。

所以,相對於 Wework,毛大慶和優客工場的“廣告營銷公司 ”策略,似乎更有可能被資本市場認可。

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