文 | 陳聰 張全國

公司經營拐點正式得到業績確認,看好內生增長,看好聯盟化策略,維持公司“買入”的投資評級。

公司公告盈喜,半年度業績大幅超預期。

8 月 5 日,公司發佈盈喜公告,2020 年上半年預計實現歸母淨利潤不低於 35,156 萬元,即同比增長不少於 50%。業績大幅增長的原因主要包括:一是公司項目和在管面積的內生穩定增長;二是疫情期間政府的社會保險減免等政策。

公司業績增速在 2019 年大幅放緩的原因並非第三方拓展和品質服務的模式問題,而是增值服務成長的煩惱。

市場有觀點認爲,由於沒有關聯公司支持,且第三方拓展市場有限,故而公司發展陷入困境。這種看法搞錯了公司 2019 年業績增長乏力的原因。實際上,公司的在管面積,合同面積增速沒有問題,品牌的競爭力和主業可持續增長亦能維持,待拓展的第三方市場,仍然遠遠超過公司管理半徑可以承載的極限。公司之所以在 2019 年業績零增長,核心原因是增值服務開拓試錯過程中,付了一些“學費”,產生部分業務單元 (如文化教育) 階段性虧損。

增值服務的試錯成本是一次性的,不會對公司增長構成中長期影響。

生活服務體系的構建,尤其是引領行業的嘗試,很可能因爲企業經驗不足,產生經營性虧損。從被動服務的物業管理出發,走向主動高頻的生活服務,公司不僅需要積累專業能力,也需要探索最適合的業務,尋求最恰當的模式。這個過程中產生階段性試錯(經營性虧損)很正常,但我們認爲這種探索戰略上是有意義的,戰術上是可以調整方向節奏,控制損失的。

品質服務和品牌物業是公司內生增長的根本

公司在沒有大型關聯公司支持的情況下,每年合同面積增長位居行業前列,且並不依賴於併購。這種成果的取得,核心在於公司品牌能獲得獨立第三方(開發企業和業委會)信任,而這種信任的來源在於品質服務能推動滿意度提高和資產增值。在開發規模龐大,關聯新房交付飛躍的今天,這種能力並不突出。但行業在未來終究迴歸存量競爭邏輯,公司在內生增長方面領先。

聯盟化模式業內領先,進一步解決增值服務專業化和社區密度問題。

公司是業內產業聯盟策略的發起者。在如今併購市場競爭極爲激烈,聯盟參股的成本確實低於併購。更重要的是,打造產業聯盟的核心目的並非獲得投資收益,而是揚長避短。以公司和中奧的合作而言,就是將部分保潔外包中奧,將一些不符合品牌定位的中端項目介紹給中奧,同時又能在中奧的在管項目中落地增值服務,增加主營業務收入。公司以比較小的代價解決了區域密度不足的問題,也能夠集中精力發揮增值服務優勢。

風險提示:

隨着公司在管規模不斷增長,儘管服務質量維持,但突發惡性事件衝擊品牌的概率增加的風險。

公司經營拐點正式得到業績確認,看好內生增長,看好聯盟化策略,維持公司“買入”的投資評級。

公司重回較快增長軌道,我們上調公司盈利預測到 0.22/0.29.0.40 元 / 股(原預測爲 0.21/0.28/0.37 元 / 股)。考慮公司依賴於內生增長,且以成本投入換滿意度,毛利率相對偏低,我們給予公司 2021 年 45 倍 PE,給予 14.50 港元 / 股目標價,維持“買入”的投資評級。

綠城服務(02869.HK):經營拐點正式得到業績確認

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