中金:基礎設施 REITs 試點穩步推進 哪些行業有望受益?

8 月 3 日,國家發改委辦公廳發佈《關於做好基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)試點項目申報工作的通知》,明確試點項目申報條件和要求,其中明確提到要聚焦重點區域(含京津冀、長三角、大灣區)和重點行業(如新基建)。我們認爲在監管機構進一步明確政策之下,數據中心、5G、工業互聯網、物聯網等新基建產業有望加速 REITs 試點工作的推進,探索新的融資渠道以引入更充足的資本支持,加速新基建行業的投資發展,其中 IDC 行業有望最先受益。

新基建中什麼行業有望最先受益?

數據中心(IDC)。REITs 試點工作強調了兩個“聚焦”,即重點區域和重點行業的雙重優先特徵,而 IDC 行業的發展特點與之高度吻合:1) IDC 行業發展聚焦在政策關注的重點區域,北、上、廣三地及周邊地區聚集了中國 65% 以上的 IDC 資產;2) IDC 行業是新基建中底層的新型網絡基礎設施,是發展 5G、物聯網、雲計算等新興產業的前置基礎;3) IDC 行業是目前新基建產業中最符合 REITs 要求的優質資產,具有更穩定的長期現金流。《通知》對試點項目明確了項目週期不短於三年、經營性現金流爲正及未來 3 年淨現金流分派率不低於 4% 收益率等基本條件。

目前看 5G、物聯網、智慧城市等其他新基建領域均處於發展早期,尚不滿足此條件,而一線城市及周邊的 IDC 資產是最爲理想的選擇:1)一線城市供不應求,數據中心利用率高;2)項目爬坡期 1 至 2 年後,項目進入穩定經營期(通常約 20 年),具備持續的正現金流;3) IDC 項目的投資 IRR 目前普遍在 10% 以上,可以滿足 REITs 試點的派息要求。

IDC 行業將如何受益於 REITs 試點?

龍頭公司降槓桿和加快擴張。我們認爲 REITs 試點穩步推進的過程中,土地、融資、稅收等方面的配套優惠政策也會相應推出,提升 IDC REITs 資產的盈利能力。海外成熟市場,REITs 普遍享受稅收優惠,在電信、交通物流等領域廣泛應用,基礎設施領域 REITs 市值佔比高達 31%。美國鐵塔,IDC 龍頭 Equinix、DLR、CyrusOne 均轉型爲 REITs 模式,爲投資人帶來長期豐厚投資回報。

我們認爲國內 IDC REITs 推進中,龍頭公司更有望受益:1)龍頭公司較行業擴張更爲迅速(因在雲計算市場中具有更強壟斷力),因此產生了更強的融資訴求;2)龍頭公司資產質量和規模都領先市場,更易整合推出優質資產組合實現 REITs 上市;3)龍頭公司的 IDC 資產多以批發爲主,與下游合約多見十年長約,更匹配 REITs 對長期穩健的要求。故而,我們認爲在覈心區域擁有土地和項目資源的龍頭企業將搶佔先機。IDC REITs 的發行,有望幫助 IDC 公司降低槓桿、豐富融資渠道,充分發揮自身在項目開發和資產運營上的優勢,加快擴張。

REITs 試點還利好哪些行業?我們認爲 REITs 試點核心聚焦在新基建發展過程中投資需求大、行業發展快、未來前景廣闊的新型信息產業,包括 5G、物聯網、車聯網、工業互聯網、智慧能源、智慧城市等。其中投資開發並持有資產的公司均有望緩解驟升的資金壓力,憑藉多元化融資需求和配套優惠政策實現增長加速。

風險

REITs 試點政策落地具有不確定性;宏觀經濟風險。

文章來源

本文摘自:2020 年 8 月 4 日已經發布的《基礎設施 REITs 試點穩步推進,助力新基建有新發展》

陳真洋 SAC 執業證書編號:S0080518070012 SFC CE Ref:BNE480

錢 凱 SAC 執業證書編號:S0080513050004 SFC CE Ref:AZA933

法律聲明

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