注意,這些城市房價跌了

◎作者 | 凱風君

◎來源 | 國民經略(guominjinglve) 已獲授權

樓市向來不乏炒作。

近日,諸如“深圳土豪戴口罩搶房”、“北京 20 分鐘賣掉 800 套房”、“蘇州 12 億房源 60 秒搶購一空”、“杭州再現萬人搖號購房”之類的消息層出不窮,屢屢挑逗市場脆弱的神經。 誰都知道,過去 100 天,正是全球經濟最難熬的時刻之一。這場衝擊遠超 2008 年,中國雖然迅速遏制疫情,但內需和外貿先後受到波及,經濟仍在緩慢復甦中。 大環境如此,房地產還能一枝獨秀,而且屢創新高?這些論調中,有多少忽悠,多少真相?注意,這些城市房價跌了有些東西只是炒作遊戲。 在中國,想要製造萬人搶房的現場再容易不過。在信息向來不透明的新房市場,依靠長期蓄客、集體認籌、請託排隊、先認籌後取消、打折促銷等手段來“製造狂熱”,早已不是新鮮事。 這是人爲製造的市場假象。相比市場假象,統計遊戲更是屢見不鮮。
這幾天,“北京樓市成交翻倍” 、“廣州樓市暴漲 480%”、“深圳樓市暴漲 380%”之類的說法不絕於耳,這背後到底有何玄機?
其實,這只是環比(相比上個月)數據,只能說明,相對 2 月份,這些城市樓市成交有所復甦。
而跨越春節的 2 月份,向來都是歷年成交量的最低點。加上今年遭遇前所未有的疫情衝擊,3 月份如果沒有出現倍數級的反彈,那就不正常了。
舉個極端例子,一個城市如果 2 月份成交量只有 100 套,3 月份回升到 2000 套,是不是就可以宣稱“暴漲 1900%”? 要知道,2 月份,全國有幾十個城市都是零成交的。

據國家統計局通報,2020 年 2 月,在 70 個大中城市裏,武漢、石家莊、太原、揚州、蚌埠、平頂山等 19 個城市新房 0 成交, 武漢、石家莊、呼和浩特、包頭、錦州和揚州等 24 個城市二手房 0 成交。

這些城市,只要隨便成交幾套,都可以宣傳環比大漲 N 倍,這樣的數據價值不大。
注意,這些城市房價跌了市場到底是怎樣的? 就以所謂“20 分鐘賣掉 800 套房”、“樓市成交翻倍”的北京來說,市場尚未恢復到去年一半水平。

數據顯示,2020 年一季度,北京新房成交面積 99 萬平方米,同比下降 32%。二手房網籤量約 2 萬套,環比 2019 年第四季度下降 44.5%,同比 2019 年第一季度下降 40%。

注意,這些城市房價跌了這一數字,創下近 8 年新低,成交量相比去年近乎腰斬。 北京如此,其他城市也是如此。 面對售樓處關閉、居民減少外出、供地延遲復工的新格局,全國各地的新房成交量都出現明顯下滑。

數據顯示,2020 年第一季度,全國 66 座大中城市新房成交套數與成交面積分別爲 4247 萬平方米、37 萬套,同比分別下滑 28.6%、30.7%。

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這其中, 一線城市成交套數同比下滑近四成,二線城市下滑 34.9%,三四線城市下滑 17.1%。 新房尚且有網上賣房和打折促銷的緩衝,二手房受到的衝擊更大。

鏈家地產覆蓋的 18 個一二線城市,2020 年第一季度成交量環比 2019 年 Q4 減少 39.2%,同比減少 44.6%。

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成交創下歷史新低,市場尚在復甦之中,談何小陽春?注意,這些城市房價跌了樓市遭遇冰封,那麼房價是漲是跌? 關於房價,凱風君已經多次重申,新房價格存在明顯失真,沒有多大意義。相比而言,隨行就市的二手房更接近真實市場,可以作爲參考。 二手房是漲是跌? 同樣以北京爲例。據貝殼數據,2020 年第一季度北京二手房成交均價爲 57435 元 / 平,環比下跌 2.2%,同比下跌 5.7%,連續 3 個季度下降,相比 2017 年最高點下跌 11.4%。
注意,這些城市房價跌了
這意味着,北京房價已經回到了三四年前。 不僅北京,主要二線城市房價均出現明顯回調。 根據貝殼數據,3 月份,除了煙臺、廊坊、濟南等個別地區外,北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、天津、重慶、大連、青島等城市房價均出現回落,部分城市跌幅在 5% 以上。
注意,這些城市房價跌了
這說明,真實市場遠遠沒有想象的那麼樂觀。注意,這些城市房價跌了更具代表性的信號也來了。 2020 年開年以來,各大城市的二手房掛牌量接連創出新高,這背後的信號可謂不言而喻。 根據安居客報告,3 月份全國新增掛牌房源量環比上漲 192.2%。一線城市中,廣州新增掛牌量上升最高,環比上升 224.3%;上海和深圳環比漲幅分別爲 196.5% 和 135.5%。注意,這些城市房價跌了
具體到各城市,相比去年年底,重慶從 11.4 萬套增加到 14.4 萬套,成都從 10.8 萬套增加到 13.4 萬套,廣州從 5.9 萬套增加到 6.6 萬套,杭州從 5.3 萬套增加到 6.2 萬套。 而深圳,僅中介機構在售二手房數量就突破 37000 套,不到一個月時間,掛牌房源量增加了近 4000 套。 爲什麼樓市掛牌量飆升? 一般而言,樓市掛牌量飆升的背後,要麼是房價經過一輪大漲,高位變現者增多,要麼在經濟衝擊之下,高槓杆炒房者無法支撐,要麼是未來不確定性預期陡增,現金流普遍緊張,市場拋盤以變現流動性。
可以說,這一次,幾種情況兼而有之,經濟衝擊和回籠現金流的需求最爲迫切。
與此同時,據丁祖昱評樓市調研,由於招聘減少、務工延遲,加上收入受到影響,超過 3 成的底層剛需或放棄購房計劃。
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這無疑是 2020 年最不容忽視的基本面。
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中國樓市是政策市。
任何一輪樓市上漲,除了需要政策的強力刺激之外,也需要基本面的支撐。
於政策而言,信貸、限購是關鍵中的關鍵。只要不動用一二線取消限購、降低首付、大幅降息等大殺器,樓市就很難啓動。
即使動用了大殺器,這一輪上漲還受制於兩個現實因素:

一是現金流不足。各行各業都受到疫情衝擊,旅遊、餐飲、住宿、娛樂等行業首當其衝,外貿同樣難以置身事外。與 2003 年 V 型反轉、2008 年強勢反彈不同,這一次復甦需要更長時間,收入恢復增長同樣需要時間。
二是樓市槓桿存在較大風險。2020 年,我國樓市槓桿率接近 60%,這意味着居民總債務已經接近 GDP 的 60% 左右,進一步加槓桿的空間有限,未來金融風險越來越高。
所以,穩增長將會如期而至,但房地產只會是最後選項。不到關鍵時刻,不會輕易拿出來。
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最後,給四個實操建議。
其一,無論放不放水,三四線城市都要謹慎。2020 年是棚改收官之年,而大城市的零門檻落戶正在路上,加上應對經濟衝擊的能力遠遠不及一二線,三四線城市即將面臨水源乾涸、需求萎縮、人口外流的基本面之困。
其二,面對衝擊,復甦越快的城市越有價值。北京、上海、廣州、深圳、成都等城市雖然房價都出現回調,但市場復甦相對較快,這是來自城市基本面的支撐。這些城市回調越到位,相對就越安全。
其三,剛需要緊跟政策變局。今年經濟高度不確定,樓市政策同樣瞬息萬變。一旦出現一二線取消限購、降低首付、大幅降息這些利器,難免會有一波上行。否則,就是維穩式橫盤。
其四,一定要注意現金流。誰都不會想到,一場意外衝擊,居然能影響到全球幾乎所有行業。誰也不會想到,會突然少了一兩個月的收入流。所以,剛需也好投資也罷,衡量好現金流,必須置於首位考量。

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