熱衷“買買買”的融創開始賣資產,孫宏斌意識到了什麼

熱衷“買買買”的融創開始賣資產,孫宏斌意識到了什麼

熱衷“買買買”的融創開始賣資產,孫宏斌意識到了什麼
一向出手闊綽、熱衷“買買買”的孫宏斌不見了。融創不僅在考慮如何賣出資產,買入的節奏也有所收斂。這一年多來,孫宏斌在併購上經歷了一波“斷舍離”。熱衷“買買買”的融創開始賣資產,孫宏斌意識到了什麼

文丨《中國企業家》

作者丨李豔豔 編輯 | 米娜

融創也加入了龍頭房企強化組織變革的“內部戰爭”。

一場廣泛的組織層面調整正在融創中國公司內部展開,多位融創中國的高管和員工跟《中國企業家》透露了這個消息。今年 3 月以來,融創已開始在組織方面“動刀”,圍繞“提高人均效能”“優化人才結構”等方向進行調整,狠抓效率,精簡組織,清除冗餘。員工優化的具體數量由區域自行決定,部分區域優化比例在 10%-20% 不等。

一位不願具名的融創區域層面高管稱,除去人才優化,融創最近正在控制融資規模,資金層面相關部門均已接到通知,要求融資成本降低 1 個點。“不僅成本方面降了很多,還要求控制銷貸比,嚴控項目貸款額度。”此外,公司拿地的積極性也在降低。

不過,該人士強調,融創是主動在“沉”:即一方面,降低負債:另一方面,放緩擴張。“去年賣的不錯,但利潤很低。所以今年要提高效能,不能光賺吆喝了。”該人士稱。

上述高管的說法在孫宏斌這裏也得到了印證。3 月 27 日的融創中國 2019 年業績發佈會上,董事局主席孫宏斌攜管理層出席並答投資者問。孫宏斌告訴投資者,融創今年要做三件事:調融資結構、降融資成本;處置一些持有資產;拿地要拿對地方、拿對時間。

“今年是處置資產比較好的機會,因爲現在市場上的流動性比較好。”孫宏斌透露,2019 年底,融創成功賣掉了一個酒店,現在另有 4 個酒店短期內也會成交。他還要賣掉一些商業和樂園,但沒有透露更多細節。

在這個話題上,孫宏斌再次重申:“處置資產是今年融創要做的比較堅決的一個事。”

更早之前,融創圍繞區域進行了週期較長的組織架構調整。孫宏斌表示,爲解決總部-區域-城市公司之間的管理脫節與效率問題,自 2017 年起開始推動區域集團向城市公司放權,兩年後的現在已見成效:“目前公司下設 7 個區域 58 個城市公司,管理 100 多個城市。”

常把“謹慎、小心”掛在嘴邊的孫宏斌,卻是一位能放能收的狠角色。他熱衷“買買買”,骨子裏藏着濃厚的愛冒險和賭的特性。而今他又主張堅決“賣資產”、進行組織優化等一系列動作,這又顯示出他的另一面:風險管理、利潤訴求與自省意識。融創的行動策略,折射出龍頭房企應對市場不確定性、進而尋求生存空間的縮影。

2019 年,融創賣了 5562 億元。合同銷售額連續三年在地產行業排名前四。融創中國行政總裁汪孟德表示,“今年可售貨值 8200 億元,後因疫情有所調整,做到 6000 億元+的銷售目標沒有問題。”

“今年 6000 個小目標,很輕鬆。”孫宏斌說,自己原本不想定銷售目標。他在去年初告訴《中國企業家》,自己“不想當老大已經好多年”。如今,他對規模已然知足,覺得排在前五名挺理想,很舒服,銷售排名沒有意義,他希望在利潤和市值上有個好的排名。

當然,孫宏斌又說:“銷售排名靠後也不樂意”。熱衷“買買買”的融創開始賣資產,孫宏斌意識到了什麼

賣掉持有資產,孫宏斌斷舍離

2019 年 3 月的融創年報業績會上,《中國企業家》問孫宏斌,有沒有感覺融創越來越像萬達了?即便是王健林,都認爲文旅城的資產太重了,融創憑什麼有信心,能把文旅業務這一塊幹好呢?孫宏斌沒有直接回應,反而自謙起來,“我們比萬達,差太多了。”

而今,收來的資產再選擇性賣掉,孫宏斌意識到了什麼?

他對投資者表露處理資產的緣由時稱,融創目前持有資產規模偏大。儘管資產質量可以接受,但是現在不斷有新的文旅項目產生,“我們希望保持(一定的)持有規模量,所以會加一些新東西,再處置一些舊資產。”

上述業態主要集中在融創中國的文旅板塊,且多爲收購萬達資產包所得。融創中國官網資料顯示,截至 2019 年底,融創已佈局 10 座文旅城、4 個旅遊度假區、26 個文旅小鎮,其中涵蓋 41 個主題樂園、46 個商業及近 100 家高端酒店。截至目前,已有廣州、無錫、昆明等新項目開業。

2019 年融創年報顯示:比較“重”的文旅板塊發展迅速,但在營收貢獻上仍處於“萌芽”狀態。融創文旅 2019 全年收入達 28.5 億元,同比增長約 41%,但集團大部分收入來自物業銷售,融創文旅收入目前佔比僅 1.7%。在融創內部,文旅板塊依然被視爲融創未來發展的第二曲線,在孫宏斌看來,文旅行業潛力與地產在同一個級別上。

值得關注的是,最近三四年,融創中國通過併購斬獲了大量的優質資源,而且很多時候一出手就是大手筆,例如融創對萬達文旅城資產包的收購、對泛海地產項目的收購。最近一次公開大額收購發生在去年底,融創對環球世紀及時代環球(以下簡稱:環球)的股權收購,雙方一小時談妥 150 億元交易,孫宏斌再獲與萬達文旅城等量資產包。

在收購的整個環球資產包中,除了當時簽約時已籤合同的 2390 萬平米可售面積之外,還有約 4000 萬平米的協議,整體加起來共有 6304 萬平米儲備,與萬達資產包大致相當。不過,其中融創自持部分僅佔 5%,大大低於萬達資產包。

隨着對環球公司控股權的併購完成,融創中國旗下業務又增加了會展板塊,加上此前宣佈的大健康板塊,融創實現了地產、文旅、文化、物業服務、大健康和會展六大板塊多元發展。融創的佈局邏輯是,圍繞消費升級和美好生活。孫宏斌是這樣理解的,“這幾個板塊都是(規模)十萬億級別的,其他的我們不會考慮。”

2019 年底的一次採訪中,《中國企業家》問孫宏斌,在“買買買”的同時,是否需要有所剋制?孫宏斌答,他並不覺得融創買的項目多,過去三年融創的銷售收入超過 1.3 萬億,但併購也就花了 1000 多億,“我們這麼大規模,不可能一點不買,不買我們吃啥?”

不過,更讓孫宏斌操心的,或許是在收購完成後,面對不確定的未來,如何圓滿消化掉或者“處理掉”這些大額資產包。競爭加劇的市場、經營管理的難度、外部環境變化莫測,疊加最近的疫情影響,各種不利因素都要考慮進來。更重要的是,單純強調規模已然“增收不增利”,房企矇眼狂奔的時代結束了。

上述不具名的融創區域層面高管稱,區域層面對集團下發的相關調整通知表示理解。尤其在今年,“效率”和“利潤”被融創管理層多次重點提及。聲明對規模“沒有訴求”的孫宏斌,正在考慮如何實實在在的增利。

一個明顯信號是,一向出手闊綽、熱衷“買買買”的孫宏斌不見了。當下,融創不光要考慮如何“賣出”資產,“買入”節奏似乎也有收斂。一年多來,孫宏斌自述其在收併購上經歷了一波“斷舍離”。

2019 年,孫宏斌曾去看過很多項目,發現好的標的並不多。今年疫情期間,他又調研了幾個項目,由於算不過來賬,最後也都放棄了。在他的評估中,如果標的陷入流動性困難,但是在手項目地價貴、佈局下沉至三四線、或者持有比例太重,算下來都會虧錢。熱衷“買買買”的融創開始賣資產,孫宏斌意識到了什麼

發展太快,融創要沉一沉

無可否認,這是一家“坐上火箭”的房企。2017 年-2019 年,融創實現合同銷售金額 3620.1 億元、4608.5 億元、5562.1 億元,同比分別增長 140%、27%、21%。截至 2019 年底,融創已連續三年居於行業“老四”,且在 2019 年,與第五名的銷售規模差距已拉開千億,與第三名的差距從 800 多億縮小至 400 多億。同年的規模增速方面,排名行業前三的碧桂園、萬科、恆大都未超過 10%。

“前幾年發展太快了,今年我們要沉一沉。”一位融創區域高管如此理解公司近期的變化。據其透露,融創的“沉”對內表現在降負債,對外表現在放緩擴張,目標是提高利潤水平。

在孫宏斌的表述中,“調結構降成本”是融創應對今年市場的第一策略。目前融資成本偏高,他希望保持融資總量,融資成本能夠降低 1-2 個點。“因爲結構問題,信託佔比高,希望未來可以多發債、從銀行貸款。” 數據顯示,最近五年,融創的融資成本介於 6%-8% 之間。

“我們最近一直在做的就是調融資結構,降融資成本,降負債率,這幾年下來公司負債率是持續穩步往下走的,未來 2-3 年,我們的負債率往下走的方向是不會改變的。”汪孟德稱。

負債方面,截至 2019 年底,融創調整後的資本負債率爲 63.3%,近三年資產負債率實現三連降。淨資產負債率從 2017 年的至高位 927.58%,回落至 2019 年的 741.98%。截至 2019 年 12 月底,融創的資本負債比率爲 63.3%,較 2018 年末的 59.9%上升了 3.4 個百分點。

對比年報可知,2019 年底相較 2018 年底,融創的債務總額增加 928.6 億元。融創稱,主要由於銷售物業開工面積增加、文旅城建設及營運等事項導致新增借貸有所增加,及因收購物業開發項目導致納入合併報表的借貸增加。

據 2019 年度財報,流動性方面,截至報告期末,融創賬面現金 1257.3 億元。

融創降負債的第二個策略是,處理部分持有資產。2019 年度財報顯示,融創文旅部分的資產總額 1001 億元,負債總額 224.7 億元。孫宏斌表示,位於一二線的酒店和商業不會很難處置,但這些資產的交易對象不是投資基金。“對於一些交易對象而言,由於重置成本難以覆蓋,我們可以成本價賣給它。”

在今年的投資者業績會上,孫宏斌明確表達了要謹慎拿地的態度,這也是第三個策略。在他看來,企業在一、二線城市的風險在於買貴地,三、四線城市的風險在於波動大。目前土地市場價格偏高,但各城市供地壓力較大,疫情后土地供給放量後,可能會是更好的拿地時點。

超過六成的土地儲備,是融創通過收併購獲得的。融創內部將 2020 年定義爲“洗牌年”,很多公司流動性壓力很大,併購機會將會大量增加,但在孫宏斌的判斷中,好的標的可能不會太多。尤其是“像環球會展這樣土儲多、地價便宜、持有少的標的很少。”孫宏斌感慨。他強調,併購動作會非常謹慎,“不賺錢的活不幹。”

截至 3 月 27 日,融創在手確權的土儲貨值 3.07 萬億元,其中超過 82% 的土儲位於一二線城市,平均土地成本 4306 元 / 平方米。孫宏斌說,2020 年上半年,融創集團預計可售貨值超 3400 億元,這些貨值也將爲融創貢獻大量經營現金流。“我們的土地儲備存量大,而且質量高,所以不需要在今年二、三、四月份搶地。”

收併購“雙刃劍”作用隱現。過去三年花費近千億的收併購,爲融創帶來了近萬億的銷售貢獻,但收購的低成本項目毛利較低,導致利潤總體貢獻不高。2017 年,隨着後期高利潤項目結轉並表,加上公司放緩併購及擴張步伐,融創盈利指標開始呈現明顯增長。2019 年,融創實現歸母淨利潤 260.3 億元,同比增長 57.1%。

融創管理層透露,2019 年調整後的毛利率爲 29%,已售未結部分毛利率在 20%-25% 左右,調整後在 25% 左右。25% 是房地產行業毛利率的平均水平,甚至是不少規模房企的紅線水平,融創又該如何提高利潤?

孫宏斌稱,目前公司融資成本偏高,但有可壓縮空間。其次,銷售費用偏高,因爲融創擴張比較快。另外,管理費用偏高。財報數據顯示,截至 2019 年底,銷售成本爲 1279.1 億元,同比增長近四成。融創稱,銷售成本增加主要是因爲物業交付面積增加所致。財務成本由 2018 年底的 28.9 億元增至 2019 年底的 48.1 億元,融創稱主要由於總利息成本增加。

“融資成本主動降了一個點,一年幾十億的利潤就多出來了。”上述融創區域高管稱。不過,孫宏斌分析,房地產整個行業在 2020 年、2021 年的盈利壓力都比較大。今年疫情影響竣工至少 2 個月,也會影響後期結算。

在對外宣佈處置資產的同一天,融創宣佈了一條債券融資消息,發行規模不超過 40 億元(含),票面利率詢價區間爲 3.7%-4.9%。發行首日 2020 年 3 月 31 日,起息日 2020 年 4 月 1 日。據悉,本期債券募集資金擬用於償還公司債券。

爲拿地擴儲,近期不少房企再掀發債潮。外界普遍認爲,這得益於國內貨幣政策的寬鬆。融創層面管理層也感受到了資金層面的緩和跡象。“我們降成本調結構,加大銀行的開發貸低息融資比例是主要的方法。目前按揭端額度和放款速度已較去年有改善,這點有望貫徹到全年。”

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