在提供流動性方面,各種技術支持是基礎,同樣也需要匹配以適當的金融工具。

原文標題:《決定美國不動產通證流動性的技術和業務因素》
撰文:谷燕西,美國力研諮詢公司創始人、區塊鏈和加密數字資產行業的研究和從業者

不動產資產特點的是資產體量大,流動性差。這是一直存在的問題。但是在以中心化計算系統支持的經濟活動中,這個問題是無法解決的。中心化的計算系統支持公司的各自的中心化的運營模式。由此產生的業務流程也是如此。這同樣決定了證券市場中的各種角色以及它們之間的合作模式。目前這樣的市場結構(也就是其成本和效率)只能支持像股權這樣的單體體量大的資產的交易和流通。而對像不動產這樣單體資產體量小,而且每個個體的特點都不一樣的資產類型,目前的證券市場無法按照標準化的方式對這樣類型的資產進行運作。這樣的市場基礎同樣決定了相應的監管法規,而這又進一步限制了不動產資產的流通。爲了保護普通投資者,美國的監管法規將不動產歸爲另類資產。其相應的融資和流通也被限制在少數的,擁有更多的可投資資產的用戶羣體當中。

比特幣以及以太坊的出現以及它們在全球範圍內的交易流通,讓市場看到現在有機會可以把不動產這樣的資產做成小的標準單位,在全球範圍內流通。這樣改進的流動性首先能夠盤活沉澱在不動產中的資產。流動性的改進有助於不動產資產的價格獲得流動性溢價,而不是像目前這樣通常是因爲流動性缺乏而進行折價交易。流動性的改進也能夠讓全球範圍內的普通投資者能夠參與持有優質地產並從其增值中獲得收益。正是基於這些判斷,美國市場中一直在不斷地進行各方面的嘗試,利用區塊鏈技術來改進不動產的資產流動性。實際上,不止美國市場如此,區塊鏈在不動產資產中的應用已經是全球範圍內的共識。此方面的探索已經在一些國家開始。有的是在提供所需的技術手段,有的在提供交易服務。當然也有更加直接的努力,直接將不動產通證化進行交易流通。

改進流動性的因素可以分爲技術和業務兩個方面。兩個方面必須基本同步發展,才能最快地將此方面的應用真正落地。

在技術方面,首先需要做的是選擇一個開源的 底層技術框架。然後是支持不動產資產全生命週期的各個階段的應用,包括不動產通證的生成,登記,交易和結算。這實際上就是這個不動產通證市場的金融市場基礎設施(Financial Market Infrastructure, FMI)。這個市場中的各個基本組成部分必須完善,並且能夠彼此之間合作,才能爲不動產通證的流通提供一個堅實的基礎。自 2018 年以來。美國不動產通證的市場一直在此方面不斷的改進,從最初的通證生成工具和交易平臺,發展到今天已經包括登記和託管功能。這些功能之間的合作也正在形成。但這些市場基礎設施的建設依然在進行當中,依然有很大的改進空間。譬如在交易平臺方面,目前提供交易服務的是 ATS 平臺,還沒有一個在全國範圍內的證券型通證交易所。這樣的一個交易所的缺失,就極大限制了美國不動產資產的流動性。這樣的一個限制卻正在促使美國不動產市場向國際化的方向發展,包括在美國海外建立數字資產交易所。而國際化的發展才能真正發揮區塊鏈技術帶來的最大價值,而且國際化也是目前經濟發展的主要趨勢。所以美國不動產通證市場的國際化發展是因爲國內條件限制所導致,但卻是符合技術應用趨勢以及商業發展趨勢。只不過在實現順序方面,現狀迫使美國不動產通證的參與者們提前開始這個步驟。實際上,這樣情況不僅在美國這樣,在其它的國家也是如此。

在業務方面,首先需要確定是通證化何種資產。我認爲 不動產投資私募基金是最佳的通證化方式。這樣的通證才能降低投資過程中的成本,才能實現投資的規模效應。

在決定不動產通證業務的成功的各種因素中,能夠參與的用戶羣體是決定這個業務成功的關鍵。在美國市場,由於相關法規的限制,不動產通證化的流通只能面向美國的合格投資者。但合格投資者又是美國的一個非常小衆的羣體,所以目前美國不動產流動性的希望是來自於美國海外用戶。在現有的條件範圍內,美國不動產通證化的服務提供方就必須採用各種手段來改進這個流程。這個流程包括不動產投資的初始融資以及隨後的二級市場中的流通。它非常類似於股票的業務流程。在這個方面,此方面的應用同證券市場的一個顯著的不同是數字貨幣的使用。在證券市場當中,因爲只能採用法幣進行交易,所以美國海外用戶的交易涉及不同國家之間的銀行系統之間的轉賬。因此這個流程限制多,成本高,效率低。由於區塊鏈技術的特點,數字貨幣可以在鏈上進行直接的支付和交易。這非常有助於資產在全球範圍的流通,當然也包括不動產資產。爲了增加美國不動產資產的流動性,美國的不動產通證化市場中的服務方需要把穩定幣包括在相關的各種應用當中。

在提供流動性方面,各種技術支持是基礎,同樣也需要匹配以適當的金融工具。但最終提供流動性的是交易用戶,而對交易用戶的直接服務是這個業務流程中最後一個也是最重要的一個環節。提供這種服務的機構一定是交易用戶所在地區的機構。美國的不動產通證資產提供方如何獲得這些機構的合作因此就是這個業務流程中的重要的組成部分。按照傳統的方式,這個方面的關係是產品提供方和渠道方之間的關係。儘管這樣的模式依然可以適用於不動產通證市場,但一個更加長期有效的方式是聯盟的方式,也就是各個地區的渠道方共同經營這個市場。這樣的一個方式既是目前商業組織發展的一個趨勢,也是區塊鏈技術支持的最佳組織形式。如果各方面的設計正確,並且能執行正確,這樣的組織就能在全球的不動產通證市場中建立起優勢的市場地位。

總之,流動性的改進是美國不動產通證市場追求的終極目標。爲了實現這個目標,在技術和業務模式方面都需要進一步的改進。相對於兩年前,此方面已經有了很大的改進,但遠遠沒有形成一個適用的技術和業務模式。目前在這兩個方面都有很大的改進空間。這也就是意味着巨大的商業機會。

對於這個市場中的參與者來說,在技術基礎和商業模式方面做出正確的選擇比現在完成幾個不動產通證的融資項目更加重要。