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文 | 清和 智本社社長

來源 | 智本社(ID:zhibenshe0-1)

居者有其屋,千年難題。

大疫之下,深圳數千萬豪宅被“秒光”,普通家庭則苦盼房價下降,渴望一瓦棲身。

房地產,是中國人的大事,也是世界性難題。

房地產問題,難在哪兒?

房地產,既是投資品,又是消費品;既是市場問題,又是民生問題。

常說,市場的歸市場,凱撒的歸凱撒。現實相反,市場的不歸市場,凱撒的不歸凱撒。

本文從土地、貨幣及房地產不完全市場三個角度,分析房地產價格扭曲、居住難題之成因。

本文邏輯:

一、土地壟斷化:土地批租扭曲房地產價格

二、地產貨幣化:貨幣壟斷扭曲房地產價格

三、居住市場化:剛需市場扭曲房地產價格

(正文 9000 字,閱讀時間 40',可先閱讀再分享)

01

土地壟斷化

土地批租扭曲房地產價格

房地產的供給方是地產商,地產商的供給方是土地持有者。誰掌握了城市土地,誰便掌握了樓市命脈。

通常認爲,地產商壟斷了房地產,擡高了房價。比如,長期以來,香港土地及樓盤被李嘉誠、李兆基、郭德勝、劉鑾雄、李文達、呂志和等家族控制。

問題是,這些地產商是怎麼控制大規模的土地的?

換言之,地產商的土地來自哪裏?

香港的土地並非私人所有,一直採用土地使用權批租制度,通過拍賣、招標的方式對外出讓土地使用權。

在迴歸之前,港島、九龍的土地產權歸屬英國王室;迴歸後,香港土地所有權歸國家所有,延續批租制度,新批土地期限爲 50 年。

香港政府壟斷了土地,並以批租的方式,將土地使用權拍賣給香港大地產商。中小企業及廣大市民根本沒有機會獲得土地產權和一手土地使用權,這就導致了土地和房地產集中到地產商手中。

所以,香港地產商對房地產的壟斷,其源頭是港府壟斷了土地及批租權。這是香港房價持續上漲的根源。

我們看看香港房價是怎麼上漲的。香港的房價上漲始於 1985 年。爲什麼是 1985 年?

1984 年底,政策規定:香港“所批出的新的土地,每年限於 50 公頃(不包括公屋用地)”。

50 公頃,什麼概念?相當於深圳一個大型樓盤的面積。香港一年只供應這麼少土地及新房,市場嚴重供不應求,資金蜂擁而入。

此後,香港房價一路飆漲,直到 1997 亞洲金融風暴前達到巔峯,這一政策也在這一年失效。但是,大量土地及房地產已被地產商控制。

土地壟斷導致土地供給不足,土地開發率低,房價居高不下。

如今,香港的土地開發率僅有 23.7%,用於住宅用途的土地開發面積只有 76 平方公里,僅佔土地總面積的 6.8%,低於上海和深圳。

香港另外 75% 的土地屬郊野及海島,其中 23 個郊野公園、15 個特別地區、4 個海岸公園及 1 個海岸保護區,合計約佔香港總面積超過 38% 的土地,被冠以環保之名明確禁止開發。

港府手上的空置住宅用地有 2100 公頃,扣除不適合建築的土地及丁屋預備土地,可供住宅開發的土地不到 400 公頃。

從 2002 年到 2010 年,香港年均出讓住宅用地僅 5 公頃,比迴歸之前的 50 公頃還低。香港土地供給長期不足,人均住宅用地僅 10 平米,房價卻是世界頂級。

迴歸之後,香港政府爲何不大規模供應土地,提高土地開發率呢?

主要原因有兩點:

一是從 1985 年到 1997 年,土地批租稀少,房價暴漲,“養肥”了香港大地產商,大地產勢力裹挾極端環保主義組織給港府施壓,導致 38% 的郊野公園無法開發,同時 2005 年之後填海造地大幅減少,如今香港幾無填海造地。

二是 2003 年到 2010 年,港府主動大幅減少土地出讓,目的是維護樓市穩定,提振土地財政收入,解決政府赤字,以幫助香港經濟走出亞洲金融危機的陰霾。

可見,香港政府壟斷土地,本身有藉助批租權來促進房價上漲的傾向,以提高土地財政收入,擡高金融資產,刺激經濟增長。

香港 2017 年與土地、房產有關的財政收入是 2447 億元,佔當年港府全部收入 5731 億元的 43% 左右,其中土地出讓收入 1280 億。與內地城市相比,2019 年土地出讓收入超過 1200 億的城市,有杭州、上海、武漢、廣州、北京、南京、天津和蘇州。

我們再看深圳。

在深圳,佳兆業、寶能、龍光、海岸、茂業、大中華、星河、鴻榮源等大型地產商,基本都是潮汕人控制。

他們在深圳開發了大量樓盤,土地儲備驚人。如深圳“地王制造機”龍光,土地儲備權益總貨值達 7520 億。“寶安雙雄”鴻榮源和宏發,在深土地儲備均超過 1000 萬平方米。

深圳的商業用地和住宅用地爲何如此集中?

早在八十年代,深圳便從香港引入土地批租制度,中國內地第一個住宅用地土拍項目便在深圳羅湖。

土地批租使得土地集中於少數大型地產商,可能扭曲市場價格,導致房價上漲。

我們再來看看深圳的房價是怎麼上漲的。

2014 年,深圳均價在 2.6 萬左右,低於的北京的 3.7 萬、上海的 3 萬。2015 年開始,深圳房價高位翻倍,漲勢兇猛。兩年後的 2017 年,深圳均價已到 5.1 萬,超過上海,僅次於北京的 5.7 萬,幾乎是廣州的兩倍。

深圳,這波房價上漲,令人大跌眼鏡,幾乎斷送了大部分中產購房的機會。至今,大部分人都還摸不着頭腦,爲何深圳房價突然在 2015 年高位跳漲?

2015 年發生了什麼?

2015 年深圳出臺了《深圳市基本生態控制線管理規定》。這份文件規定,到 2020 年深圳的基本生態控制線不變,即不少於 974 平方公里。

更重要的是,這文件規定到 2020 年,釋放土地供應量只有 253 平方公里。這 253 平方公里,大部分用於綜合交通、市政設施、教育,而保障房用地僅有 31 萬平米。

其中,有多少是住宅建設用地,這份文件沒有明確指出。

不過,我們看實際的數據:

從 2012 年到 2017 年,深圳新增 700 多萬平方米商住工業土地供應中,居住用地只有 8%。

2017 年前 8 月,北京和上海分別供應了 359 和 322 萬平方米的住宅用地,廣州推出了 164 萬平方米,而深圳在 2017 年全年純住宅用地零供應(只有一塊“只租不售”性質的住宅土拍,面積僅 2 萬平方米)。

2018 年深圳住宅用地供應(包含人才房)僅 15.8 萬平方米;2019 年上半年,深圳住宅用地也是零供應。直到 2019 年 6 月,深圳才推出 5 宗居住用地,土地面積共 17 萬平方米。這五宗土地還只是限售三年的人才房。

值得注意的是,這份文件是 2015 年制定的。但是,直到 2017 年 11 月,深圳公佈《深圳市城市建設與土地利用十三五規劃(2016-2020)》,土地規劃及供應信息才公之於衆。

這個時間點,與深圳房價暴漲相符。(詳見《深圳,怎麼了?》)

這就不難解釋,如今深圳的千萬豪宅,爲何被“秒光”。這些年,深圳極其稀缺的住宅用地(商品房非保障房)多數用於建設豪宅,深圳的豪宅盤成爲了中國資金的頂級出口和富人的掌上明珠。

總結起來,土地壟斷化的問題:

一、土地壟斷可獲得巨大的土地出讓收益,土地壟斷者傾向於控制土地供應量來擡高和維持高房價,以增加收益、擡高金融資產價格以及刺激經濟增長。

二、土地資源完全由人爲配置,導致土地使用效率低下,出現結構性矛盾。

以深圳爲例,《深圳市基本生態控制線管理規定》規定,至 2020 年全市工業用地佔建設用地比重不宜低於 30%,劃定了 270 平方公里的“工業用地紅線”。

深圳這種爲工業騰地的規劃,導致如今深圳大量的辦公樓空置(空置率在 20% 到 50% 不等),而住宅卻極爲緊缺,房價維持高位,房租持續高漲。

爲了緩和結構性矛盾,深圳今年又出臺文件,允許“商改租”,即商業用房按規定改建爲租賃住房。

三、土地壟斷導致地產商壟斷土地及房地產,大型地產商容易操縱價格,導致貧富差距擴大。

四、土地壟斷還可能扭曲公共政策,導致公共用品分配失衡,學位、戶籍與房地產掛鉤,造成畸形的學位房市場,爲高房價兜底。

五、房地產經濟與宏觀經濟捆綁,扭曲貨幣政策,信貸向房地產企業傾斜,導致寬鬆過度,資產價格泡沫。

六、土地壟斷導致居住用地稀少,人均居住面積少,居住條件差。

深圳居住用地只佔整個城市面積的 11%。與國際大都市相比,這個數據低得驚人,倫敦、紐約、東京的居住用地佔比都超過 50%。這個數據僅比香港(8%)高一點。

中國北京、上海、廣州、南京等城市的居住用地佔比大多數低於 20%,遠遠低於國際同級別城市。

居住用地少,導致人均居住面積少,居住條件差。

深圳全市 1071 萬套存量住房中,73.5% 的房子在出租,其中又有 62% 爲城中村出租屋。現在深圳租房人羣達 80%,大概有 1600 萬人租房,其中 1100 萬人租住在城中村。

法國經濟學家理查德·坎蒂隆曾在《商業性質概論》指出,土地壟斷者決定了一個國家的人口數量和市場價格。

土地壟斷者直接決定了一座城市能夠容納多少人口,決定了這座城市的房價;同時,也間接決定了市民的婚姻權、交配權、生育權及接受教育的權利。

02

地產貨幣化

貨幣壟斷扭曲房地產價格

當今世界,兩大壟斷足以改變經濟局勢與財富格局,它們分別是土地壟斷與貨幣壟斷。如果誰碰上了這兩大壟斷勢力,註定是不幸的。

房地產,除了被土地壟斷控制,還被貨幣壟斷左右。當然,土地批租制度不具有普遍性,但是房地產貨幣化在當今世界爲普遍現象。

房地產貨幣化,並沒有明確定義,可理解爲以信貸擴張刺激的房地產價格上漲。即房價上漲爲貨幣現象,是一種資產泡沫現象。

房地產金融化,包括資本化、證券化及貨幣化三個層次。

以美國爲例。

一、資本化階段:地產抵押貸款。

大蕭條期間,爲了促進房地產復甦,美國國會出臺了《住房貸款銀行法》。根據這一法令,聯邦政府成立了聯邦住房貸款銀行。這家專門負責住房貸款的國有銀行可以直接從財政部獲得資金,並向非銀行機構提供貸款。

接着,國會又通過了《國家住宅法》。根據這個法令,聯邦政府成立了聯邦住房管理局。這個機構的主要任務是,爲低收入者尤其是隻能承擔低首付比例的個人及家庭提供抵押貸款保險,以穩定抵押貸款市場。

聯邦住房管理局實際上是通過透支國家信用的方式,支持低收入者買房,以提升市場的購買力。這一舉措,加大了房地產市場的槓桿率,直接推動了低首付比、分期付款的出現。

二、證券化階段:抵押貸款支持證券。

雖然聯邦住房管理局提供了抵押貸款擔保,但是商業銀行依然懼怕風險,不願意給低收入者提供貸款。

1938 年,聯邦政府成立了聯邦國民抵押貸款協會。最開始這是一個政府機構,主要任務是購買經過聯邦住房管理局擔保的抵押貸款,以刺激銀行放心給低收入者放貸,增加市場的流動性。

此舉相當於創造了一種新型的金融市場——抵押貸款交易市場。這就開啓了房地產證券化之路。

美國房地產證券化加速在六十年代。

1968 年,聯邦國民抵押貸款協會被私有化,成爲了一傢俬人公司——大名鼎鼎的房利美。兩年後,聯邦住房抵押貸款公司房地美成立。

國會授權兩房(房利美、房地美)可以購買普通抵押貸款,即購買未經聯邦住宅管理局擔保的抵押貸款。此舉刺激了貸款發行機構大規模放貸,抵押貸款支持證券(MBS)市場規模迅速擴大。

1968 年,美國誕生了第一份抵押貸款支持證券。1970 年第一季度,美國抵押貸款證券化規模爲 460 億美元。70 年代隨着投資銀行興起,MBS 快速加速。到了 1974 年第三季度這一數據突破千億,1988 年第二季度破萬億。截至 2008 年金融危機爆發之前,機構 MBS 的債務規模達到了近 8 萬億美元。

三、貨幣化階段:大規模信貸、次級貸款及相關衍生品。

從資本化到證券化,是地產金融化的正常路徑。但是,到了貨幣化階段,就容易引發房地產泡沫及債務危機。

證券化與貨幣化之間並沒有嚴格的界限。房地產貨幣化有比較明顯的三個特徵:

一是房地產信貸中出現大規模的次級貸款。

在美國,通常將借款人的信用等級劃分爲“優級”、“次優級”、“次級”三類。次級抵押貸款市場面向收入證明缺失、償債能力低的客戶,其貸款利率通常比一般抵押貸款高出 2% 至 3%。

小布什政府時期,次級貸款發放逐漸失控,很多低收入者輕而易舉地獲得了次級貸款。到 2006 年,“次級”佔比達 25%,“次優級”爲 21%、合計 46%。

二是基於抵押貸款證券相關的金融衍生品膨脹。

衍生品,是抵押貸款等資產證券化的金融產品。但是,大規模的衍生品膨脹,是一種貨幣化現象。

在住房抵押貸款基礎上,房地美、房利美及非機構開發了大規模的抵押支持證券(MBS)。投資銀行又在抵押支持債券的基礎上,使用高槓杆創造了大規模、高風險的金融衍生品(如 CDS、CDO 等)。

根據國際清算銀行的報告,全球 2004 年共發行了 1570 億美元的 CDO (擔保債務憑證),2005 年發行 2490 億美元,2006 年發行 4890 億美元,2007 年第 1 季度發行規模高達 2500 億美元。

次貸危機前,次級抵押貸款總價值大概 7 萬億美元。上面是金融衍生品,其中 CDS (信用違約掉期合約),全球市值高達 62 萬億美元,遠超過當年美國 GDP 總量的 14.48 萬億美元。

三是大規模的信貸支持。

從 2001 年開始,房地產價格上漲,抵押貸款、抵押支持證券及相關衍生品的膨脹,都源自大規模的信貸供應。

2001 年“9·11”事件後,美聯儲連續 13 次降息,將聯邦基準利率從 6% 下降到 1%,並長期維持這一低利率水平。低利率釋放了大量的信貸,刺激了房地產及金融市場的過度繁榮。

所以,房地產貨幣化的根本動力源自大規模信貸擴張。

1971 年佈雷頓森林體系崩潰後,信用貨幣的出現爲房地產貨幣化創造了條件,美國房地產貨幣化從 1983 年(擺脫了滯脹危機)開始。此後 30 多年,總體上,貨幣持續擴張,房價持續上漲,抵押支持證券及衍生品持續膨脹,最終崩盤於次貸危機。

中國金融市場不發達,很少抵押支持證券及相關衍生品,不過房地產貨幣化現象依然存在。

如何確定中國房地產是否存在貨幣化現象?

可以從貨幣增速、房地產價格增速與其它資產增速相比較。

2020 年中國廣義貨幣已經超過了 200 萬億。從 2008 年到 2018 年,廣義貨幣增加了 4 倍。

這十年,不僅 GDP、居民可支配收入,還有消費品、大宗商品、工業品、股票、黃金,都跑輸了廣義貨幣增速。

錢都去哪裏了?

只有深圳房價、北上廣核心地段的房價、教育培訓服務價格以及大型房地產的營收和資產跑贏了廣義貨幣。我這裏引用澤平宏觀的調研數據:

2018 年,深圳均價爲 5.4 萬元 / 平方,漲幅爲 4.5 倍(較 2008 年),超過廣義貨幣增幅;上海爲 5 萬元 / 平方,漲幅接近 3 倍;北京爲 6 萬元 / 平方,漲幅爲 3.5 倍;廣州爲 3.3 萬元 / 平方,漲幅爲 3.6 倍。北上廣核心地段的房價漲幅都超過廣義貨幣。

中國房地產是貨幣蓄水池。從 2008 年到 2017 年,國內房地產投資從 2.53 萬億升至 11 萬億,漲幅超過 4 倍,累計總投資高達 74 萬億元。僅 2017 年的投資額就相當於加拿大當年的 GDP 總額。這十年房地產投資規模增幅與廣義貨幣增幅相當。

棚改貨幣化是房地產貨幣化的非典型案例。

我這裏引用天風宏觀的調研數據。2015 年到 2017 年是棚改貨幣化的高峯期。這三年,全國超過 1400 萬套棚戶區住房改造,貨幣化安置比例從 30% 提高到 60%,一線城市達 80%,每年總投資 1.5 萬億左右。

棚改貨幣化的安置資金來自哪裏?

2014 年央行創設了抵押補充貸款(PSL),棚改資金主要來自 PSL。央行通過 PSL 向政策性銀行如國開行、農發行貸款,國開行、農發行再通過專項貸款向地方政府貸款。僅 2016 年,棚改總投資達 1.48 萬億,其中國開行棚改專項貸款 9725 億,農發行棚改專項貸款 3000 億元左右。

最後看大型房地產商。

商業銀行是信貸供給方,大型地產商是主要需求方。在大量的信貸支持下,大型地產商攻城略地,製造一個個地王,囤積大規模土地,同時營收與資產暴增。

以恆大爲例。2006 年到 2018 年,恆大銷售額由 17 億增長到 5800 億,增 340 倍。從 2006 年到 2016 年,恆大現金餘額由 20 億增長到 3043 億,增 152 倍;總資產由 78 億增長到一萬億,超過 150 倍。營收、現金及總資產增速,均遠超過廣義貨幣增速。

貨幣市場,並不是一個自由市場。當今世界,各國的貨幣供給都是由央行壟斷的。金融資產貨幣化現象極爲普遍,貨幣壟斷長期扭曲金融資產價格。當房地產貨幣化後,貨幣壟斷權對房地產價格的控制極強。

過去 20 年,不管是美國房地產價格暴漲暴跌,還是中國房地產價格居高不下,都不完全是自由市場的“鍋”,很大程度上是房地產貨幣化的結果,即貨幣壟斷權對市場的控制。

03

居住市場化

剛需市場扭曲房地產價格

如果排除土地壟斷和貨幣壟斷,房地產的發展會更健康嗎?

答案是肯定的。

但是,房地產不可能是一個完全的自由市場。如果房地產完全自由化,也容易出問題。

假如土地個人所有,是否會也會出現大資本、大財團收購私人土地,導致土地集中、壟斷?

我們先看一個非常著名的數字遊戲,我這裏引用中泰證券李迅雷《全球貧富百年變局:從一個數字遊戲說起》中的模擬數據。

200 個人參與這個遊戲,每個人的初始資產都是 100 元。遊戲規則是,每個人將自己的 1 元錢隨機送給另一個人,並且每人獲得錢的概率都相同。這個遊戲重複 2 萬次,最後財富分配是怎樣的結果呢?

結果顯示,隨着遊戲次數不斷增加,財富越來越集中。當遊戲進行到 2 萬次時,財富最多的 10% 的人佔有了將近 50% 的總財富。

如果將遊戲規則修改一下,假設 200 個人中,有 5 個人在每一輪遊戲中獲得收入的概率,都比其他人高一倍。

結果顯示,經過 2 萬輪遊戲後,幾乎所有的財富都集中到這個五個人手上。

如果再修改一下規則,假設每個人的初始財富不一樣,但每輪獲得收入的機會是均等的。

結果顯示,初始財富最少的窮人,最終只有 13% 的人能夠逆襲成爲富人階層;初始財富最多的富人,最終有 5% 淪爲窮人。不過,80% 左右的窮人在不斷參與遊戲後,最終能夠進入中等財富階層,近 50% 的富人會逐漸回落到中等財富階層。

這個例子其實很好地說明了自由市場的財富分配格局。不管初始財富是否均等,不管創富機會是否均等,市場競爭的最終結果定然是貧富分化。

這就是自由市場的競爭屬性:有競爭,就有成敗之分、高低之別;有競爭,纔有創富、創造、創新的動力。

通常,左邊勢力更傾向於平等,右邊勢力更傾向於自由。

公平與效率,如何兼得?

新自由主義代表弗裏德曼站在自由這邊:“一個社會如果把平等置於自由之上,就既不會有自由,也不會有平等;如果把自由置於平等之上,即使得不到最好的平等,我們所創造出來的平等也會比其他制度更高。”

如果把企業股票平均分配給民衆,民衆自由交易,最終有些人會失去股票,有些人可能會虧損,有些人可能會暴富。這就是股市自由競爭的結果,政府不需要介入。

如果把土地平均分配給民衆,經過無數次交易後,市場依然會集中,依然會出現大地產、大資本,但是由於土地交易費用比股票高得多,集中度要更低一些。

這也是土地自由交易的結果,但是政府需要介入。

爲什麼?

股票、債券、商品、工業品等都是自由市場,但房地產是不完整的自由市場(即使排除土地壟斷和貨幣壟斷)。

在房地產市場中,尤其是剛需市場中,買賣雙方的地位完全不對等,地產商在博弈中居於強勢地位,購房者受制於剛需壓力,其自由購房的意志受到約束。

所有的剛需市場都不是完整的自由市場,供需關係扭曲導致市場價格扭曲。比如普通工人的就業市場,低收入者迫於生存壓力,在勞資議價中通常居於弱勢,容易屈服於低薪、降薪和惡劣的勞動環境。

經濟學家一直無法合理解釋:爲什麼要有最低工資法?爲什麼允許工會的存在?爲什麼要爲低收入者提供保障房?很多自由主義經濟學家甚至反對福利房、最低工資標準以及工會。

換言之,經濟學家必須解釋一個關鍵問題:爲什麼要救濟窮人?

英國經濟學家阿瑟·塞西爾·庇古創立了福利經濟學,通過基數效用論和邊際效用遞減規律解釋了救濟窮人的合理性。

他認爲,窮人的貨幣收入的邊際效用大於富人,如果能把貨幣收入由富人轉移給窮人就可以增進社會的總效用,即增進經濟福利。(《福利經濟學》,庇古)

簡單理解是,富人給窮人 100 元,窮人因得到 100 元贈予效用指數飆升 1000,富人因損失 100 元效用指數損失 200,二者相抵(1000-200=800),社會總效用指數增加了 800 點。

不過,很多經濟學家(如張五常)對庇古的福利經濟學不以爲然,因爲沒人知道別人的心理效用到底是增加還是減少,增加多少,減少多少。換言之,庇古的福利經濟學無法證僞也無法證實。

後來,新制度經濟學家用交易費用來解釋“爲什麼要救濟窮人”。政府爲低收入者提供的住房保障、失業救助,屬於公共用品,公共用品的作用是降低交易費用。

簡單理解是,低收入者有房住,失業者有飯吃,社會秩序和市場環境都更加穩定。現實中,失業率與犯罪率呈正相關。

這種解釋還是比較充分的,但容易引發另類道德風險,如鼓勵貪婪與懶惰,對強盜邏輯妥協。

其實,最好的解釋是保障自由市場。

不管是馬歇爾的供需理論,還是弗裏德曼的價格理論,捍衛自由市場的經濟學都有一個重要的假設前提,那就是要素流動充分自由。

但是,在房地產市場、租房市場和勞動力市場中,剛需購房者、低收入勞動者,他們的選擇、流動是不自由的,他們迫於生存壓力,在交易中處於被動妥協的地位。

所以,在這種要素難以自由流通的市場中,政府的公共政策及公共用品,最根本的作用是提高要素的流動性,讓市場資源充分配置,提高市場效率。

比如,政府給失業者提供失業援助、失業金,這樣一定程度可以緩解低收入者的後顧之憂,增強低收入者談判議價能力,增加他們在勞動市場中的自由選項。

所以,效率與公平兼顧,並不是市場主導效率,政府主導公平,而是以公平驅動效率。政府實施公平政策,不是追求絕對公平,而是以驅動效率爲目標。當政府的平均主義,當福利民粹主義傷害了市場效率時,這種公平政策當修正。

法與經濟學的開創者、美國著名大法官理查德·艾倫·波斯納曾經說過:“對於公平正義的追求,不能無視於其代價。”波斯納將經濟學的效率概念,引入法律原則之中,給整個法律界帶來了一場“革命”。

可見,在不完全競爭市場中,政府幹預主義與自由主義,殊途同歸。

關鍵是,政府該如何幹預?

以房地產爲例。政府要做的是:

一、提供大規模的廉租房及安居房,以保障居者有其屋,降低房地產剛需市場的扭曲程度,提高勞動者在就業市場中的自由選擇度,提升消費市場的購買力。

二、豪宅、高檔商品房是正常的房地產市場,政府不需要干預,但考慮到保障房的財政壓力,政府可對這類市場徵收高稅收。

三、像德國一樣干預租房價格(租房是剛需市場),打擊互聯網平臺囤積房源、炒高租金,避免租金價格被扭曲。

以新加坡爲例。

作爲金融中心,新加坡的房價也是亞洲頂級,每平方米摺合人民幣在 5-20 萬之間。但是,新加坡依然做到了“居者有其屋”。

新加坡政府早在 1960 年就推行了組屋制度,建設了大規模的組屋以低廉的價格租給公民居住;到 80 年代,基本上保證了 80% 以上中等收入的家庭能夠得到廉價的政府組屋;到 2008 年,新加坡 85% 的公民都居住在政府組屋,只有另外 15% 的公民在市場上購買高檔商品房。

再看香港。與同級別城市相比,香港保障房的覆蓋面其實不算低,將近 50% 的香港家庭居住在政府提供的公屋裏。但是,香港公屋面積狹小,歷屆港府領導試圖擴大公屋規模,改善公屋條件,都遭到反對勢力阻撓。根本問題還是在港府的土地壟斷及批租制度上。

通常,在土地國有化及批租制度中,政府可以建設更大規模的保障性住房,基礎設施建設的效率更高。但是,事實可能相反。

我們看深圳。

深圳在 2018 年出臺了住房供應與保障體系“意見”,計劃到 2035 年,人才住房、安居型商品房、公共租賃住房合計不少於 100 萬套。

這是一個什麼概念?

現今深圳租房人數達 1600 萬,到 2035 年假如增至 2000 萬;而 100 萬套保障性住房,預計只能夠解決 300 萬人的居住問題,覆蓋面積只有 15%,遠遠低於新加坡的 85%,甚至低於香港的 50%。

總結起來,土地壟斷、貨幣壟斷以及房地產市場中的剛需“矮化”,造就瞭如今的房地產之謎。

如何才能做到“市場的歸市場,凱撒的歸凱撒”?

一、打破土地壟斷,約束貨幣發行,讓土地自由交易,有更多的私人可以出售土地,更多的私人可以自建房,房地產市場才更加健康,價格由市場發現,有漲有跌,有泡沫也有崩盤。

正如德國鼓勵自建房、合資建房,有能力的自己解決住房,大量小型開發商可購買私人土地開發房產,不被大型地產商和土地壟斷者控制。

正如東京,人口比深圳、香港更加密集,但依然有很多小別墅自建房。日本土地個人所有及地震帶特點,使得土地分散,更好地保障了居住權。1990 年日本地產泡沫正是由貨幣壟斷,即地產貨幣化所致。危機後,日本地產迴歸居住本質。

二、政府需要干預地產,但是宏觀調控的目的是通過提供保障房促使市場更加自由化,而非阻礙市場流通及公共政策(學位房)捆綁,來維持高房價、高土地財政收入及刺激經濟增長。

自由市場,天然有製造財富不均的動力。但是,在房地產貨幣化時代,土地壟斷與貨幣壟斷纔是貧富分化、社會撕裂的根源。

隨着二手房規模越來越大,剛需購房被高房價抑制,土地壟斷對房價的控制力削弱,貨幣供應成爲中國房地產走勢的關鍵因素。

(感謝中泰證券、澤平宏觀、天風宏觀的研究數據支持)

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