一夜暴漲 87%!貝殼爲何值 400 億美元?

一夜暴漲 87%!貝殼爲何值 400 億美元?

來源:全天候科技

2019 年,貝殼房產及租賃交易總額(GTV) 2.1 萬億元,規模僅次於阿里。從房產交易到包括金融在內的居住服務承載着貝殼的想象空間。420 億美元市值只是開始?

8 月 13 日,房產交易和服務平臺貝殼正式登陸紐約證券交易所,成爲“中國居住服務平臺第一股”。

一夜暴漲 87%!貝殼爲何值 400 億美元?

此次貝殼找房發行價爲 20 美元,高於此前給出的 17-19 美元定價區間,共計發行 1.06 億股 ADS (美國存托股),另可行使 1590 萬美國存托股超額配股權。

照此計算,貝殼赴美 IPO 共籌集資金約 24.4 億美元,成爲繼 2018 年 3 月愛奇藝(24 億美元)之後,在美最大規模 IPO 的中資企業。

上市首日,貝殼開盤價報 35.06 美元,開盤即大漲 75%,最終收報 37.44 美元,收漲 87.20%,市值突破 420 億美元。

一夜暴漲 87%!貝殼爲何值 400 億美元?

圖片來源:雪球

由於在中國房產交易領域開創性的發展“平臺模式”,建立 ACN (經紀人合作網絡),推出真房源數據庫“樓盤字典”等服務,貝殼一度被視爲行業“顛覆者”。

這家由傳統地產經紀公司轉型而來的互聯網企業,逐步重構了整個行業生態,成爲中國最大的居住服務平臺。

招股書顯示,2019 年貝殼房產及租賃交易總額(GTV)已經達到 2.1 萬億元,交易訂單突破 220 萬筆。

實際上,貝殼所在的賽道,已經涌入越來越多的互聯網巨頭,他們或有資金優勢,或有流量優勢。

所以,對於貝殼來說,在美上市只是一個發展中的里程碑,它意味着新徵程的開始。

2019 年,貝殼的平臺交易規模僅次於阿里。從房產交易到包括金融在內的居住服務承載着貝殼的想象空間。

下一步,貝殼需要向資本市場講述新故事,做出新成績。所以,420 億美元市值只是開始?

貝殼突圍戰:從垂直到平臺

據招股書,貝殼找房創始人兼董事長左暉發佈了一封致股東信,講述了貝殼這個組織的獨特性——“我們堅定的選擇長期利益,選擇做‘正確’的事情而不是快速成功的事情,我們對走捷徑有天然的反感。”

左暉指出,做難而正確的事,是其理解並相信的成功之道。而這件“難而正確的事”,按照貝殼最新市值,公司價值達到 420 多億美元。

而在 2020 年 3 月,貝殼宣佈上市前最後一輪融資後估值達到 140 億美元;短短 5 個月時間,漲了 2 倍多。

一夜暴漲 87%!貝殼爲何值 400 億美元?

貝殼找房創始人兼董事長左暉

成立只有 2 年的貝殼爲什麼起步就是超級獨角獸?

在過去相當的長一段時間裏,居住市場都充斥着三大基本矛盾:消費者與服務者由於信息不對稱,導致的供需矛盾;經紀人之間爲了保證績效,產生的競爭矛盾;房地產行業週期導致經紀行業出現沉澱矛盾。

這些矛盾疊加導致的結果是,發佈虛假房源,捏造、散佈漲價信息等行業亂象頻頻出現。

2018 年 4 月,定位新居住服務的房產交易和服務平臺貝殼應運而生。

從誕生之初,貝殼就挑戰着傳統房產中介的陋習,一改過去線下“自營模式”,建立起了線上交易網絡,主打真房源,讓房產交易變得高度透明。

這樣做的本質是,挑戰傳統流量交易方式,用產業互聯網的邏輯重構房產交易鏈條,向平臺化方向發展。

相較於“自營模式”,平臺化的最大優點是,更容易大規模快速複製,生意有更大的想象空間。

這個模式的“B 面”是,貝殼被視爲挑戰舊秩序、打破老常規的顛覆者角色,它的一舉一動受到行業內外廣泛關注,甚至一度遭到一些業內人的抵制。

但貝殼發動的這場變革志在必得,它堅持要做“第一個吃螃蟹的人”。

華興資本就是貝殼堅定的支持者。據華興資本集團董事長、基金創始合夥人包凡透露,當時有一批新興的線上房產中介平臺發展的非常好,很多機構都擠破腦袋,華興卻“逆流“重注鏈家(貝殼前身)。

一個簡單的邏輯是,從 A fund of future 的角度出發,在“衣、食、住、行”領域,華興資本已經投資了一些新經濟企業,而在“住”這個巨大的賽道中,斷定也會出現一家超級平臺型公司。

在與左暉進行一次深入交流後,包凡就基本確定鏈家就是其在尋找的“超級平臺”。

公開信顯示,華興資本旗下的華興新經濟基金在 2016 年成爲鏈家 B 輪領投方,並在鏈家 C 輪、貝殼 D 輪持續加註,此外,華興投行團隊也在此次貝殼 IPO 中擔任主承銷商的角色。

上線後,貝殼爲了消除房產交易行業亂象,提升消費者服務體驗,推出了兩個重要產品:“樓盤字典”和“VR 看房”,貫徹其真房源的宗旨。

“樓盤字典”是基於鏈家 10 多年積累下來的房源而建立的一份數據化、標準化的房產清單。它涵蓋房間門牌號、標準戶型圖、配套設施信息、歷史交易價格等多維真房源信息,真房源率達到 95% 以上。

在貝殼上線前,鏈家是中國最大的房產經紀品牌,也是最早做真房源的企業,其房源信息就可以精確到樓層、房號等。

截至 2020 年 6 月 30 日,貝殼的“樓盤字典”已經涵蓋了中國 332 個城市 54.9 萬個住宅小區約 2.26 億處房產。

除了“真房源”,貝殼還提出“真體驗”,推出了“VR 看房”、“VR 講房”、“VR 帶看”等產品,力圖讓購房者能夠沉浸式看房,在線感受房產的空間和方位,再加上經紀人語音講解,實現線上交互體驗。

得益於創新的房產交易和服務模式,貝殼的交易規模這兩年迅速壯大。

2019 年,公司總收入 460 億元,較 2018 年的 286 億元同比上漲 60.6%;調整後 EBITDA (稅息折扣及攤銷前利潤)爲 29.17 億元,同比暴增 381%。

淨利潤方面,2020 年上半年,貝殼淨利潤達 16.1 億元,相比上年同期的 5.6 億元增長 188.6%。

截至 2020 年 6 月 30 日,其流動資金總額爲 399.1 億元,較年初增加 63.7 億元。

據中投公司(CIC)報告,2019 年貝殼創造了 2.1 萬億元的 GTV,促成超 220 萬筆住房交易,成爲中國最大的住房交易和服務平臺,以及所有行業的第二大商務平臺,僅次於阿里巴巴。

新故事:從房產交易到居住服務

在做“難而正確的事”上面,貝殼已經初具成效。隨着企業上市,貝殼需要向資本市場講述全新的故事,而這個故事就是提供覆蓋全產業的居住服務。

如果將不動產住宅的全產業鏈進行劃分,大致可以分爲:製造、交易、居住和以金融爲代表的服務支持四個領域。

貝殼過去的業務主要集中在交易環節,包括存量房和新房交易。從其營收規模來看,存量房是其基本盤,不過,新房交易相關收入近兩年在快速增加。

招股書顯示,2019 年,貝殼存量房交易服務收入達 245.69 億元,同比增加 21.9%,佔全年總收入的比重達到 53.39%。

同期,新房交易部分收入達到 202.74 億元,佔總收入比重爲 44.06%。

一夜暴漲 87%!貝殼爲何值 400 億美元?

貝殼集團主要營收來源

然而,房屋買賣交易是一個相當低頻的業務,畢竟,一個人一輩子購買房屋的次數非常有限。

這意味着,消費者在貝殼平臺上停留的時間是有限的,即使單筆訂單金額再大,但產生的交易數非常有限。

在房屋交易市場建立深厚的護城河後,貝殼開啓了居住計劃——將觸角延升到更廣闊居住服務領域,深入產業鏈高頻消費環節。

而居住領域服務的開展,很大程度上還要依賴貝殼的 ACN 網絡。通過定義經紀人的特點,以及與作業區域和能力的匹配,再加上線下物理社區屬性之間的關係,貝殼可以設置更多的業務角色,提供更爲全面的服務。

貝殼找房 CEO 彭永東在接受媒體採訪時曾表示,未來這種人店模式將變成基礎設施,並且會成爲另一個賽道的基礎設施。

在他看來,居住領域的生意可以分爲“房子內部的空間、社區的空間、社區外的空間”三個部分,“從 1 到 N,需要不斷將新居住服務類目疊加到人店模式上來。”

2020 年 4 月,在貝殼新居住大會上,彭永東就一次性拋出了六大計劃,其中,入局家裝和社區服務被看作是貝殼佈局居住服務的重要舉措。

據介紹,“被窩家裝”是貝殼發佈的全新家居服務平臺,主打“以標準精工實現個性設計”,用戶既可以選擇獨立設計師,又可以選用局裝、整裝套餐來構繪理想的家,而施工交付環節則統一由被窩精工提供標準化服務以確保交付質量。

爲了更好的服務社區,貝殼還推出了社區生活小程序。“希望未來貝殼上每一家門店可以更好的服務所在的社區。無論社區居民打印一個文件,還是去做一些求助,包括複印、社區周邊生活的服務,都可以通過貝殼生活小程序、基於門店的物聯網絡獲得。”彭永東說。

截至目前,貝殼已經在房子內部空間、社區空間者兩個生意上做了不少文章,比如加入了搬家、家政、家居用品銷售等衆多服務,形成了業務聯動。

這次 IPO,貝殼招股書稱,募集的資金除了用於研發,以繼續投資公司的平臺功能和基礎設施技術,還將用於新房交易服務擴展、服務產品多樣化及向新區域擴展業務,以及一般公司目的。

除此之外,金融服務也是貝殼未來想象空間的一個所在。

在招股書中,貝殼稱,其搭建的集團業務由三部分組成:貝殼找房旗下的平臺、技術型資產;以鏈接門店業務爲主的中介服務資產;宜居泰和名下以貝殼金服、鏈鏈金融、理房通爲主的金融資產。

在二級市場投資者看來,房產交易說到底還是一個高槓杆生意,貝殼數萬億 GTV 背後蘊藏的金融服務商機充滿想象。一個可參考的案例是,阿里巴巴的成長路徑,它也是先做交易,再做金融服務,之後每項業務都是巨無霸。

房產電商新格局

值得一提的是,貝殼正式提交招股書後一週,房產綜合服務商易居宣佈與阿里巴巴達成戰略合作,阿里加碼投資成爲易居第二大股東,並與易居成立合資公司出擊在線房產交易平臺。

合資公司由阿里巴巴控股,持股比例達 85%;易居僅佔股 15%,首期投入金額高達 50 億元。

據悉,雙方將在線上線下房產交易、數字營銷和交易後相關服務等領域開展深度合作,推動房產服務行業走向全面數字化、智能化。

今年 5 月,京東也上線了“自營房產”業務,不同於過往只扮演平臺角色,新業務的上線意味着京東正式參與到房產交易環節。

互聯網電商巨頭前赴後繼涌入房產電商賽道,曾經不是對手的如今成了對手。很顯然,在他們眼裏,房產電商一定是一個值得挖掘的市場。

《晚點 LatePost 》援引恆大首席經濟學家任澤平的測算數據稱,中國住房地產 2018 年總市值 321 萬億元,相當於美國的 2.4 倍。當中每年有 6 萬多億元價值的住宅換手、12-13 萬億元新房賣出,再算上租房,就是一年 25 萬億元成交額的大市場,相當於阿里電商三年的成交額。

有意思的是,巨頭們進入這個市場時,都紛紛先盯上了新房銷售領域。而這個細分領域的潛力也可以從貝殼的財務數據中窺探一、二。

據招股書,2019 年,貝殼營收達到 460.15 億元,同比增長 60.63%,幾乎是 2018 年營收(286.46 億元)同比增速(12.31%)的近 4 倍。

而 2019 年同比增加的 173 億元中,有近 130 億來自新房交易服務。2018、2019 年,貝殼新房交易服務收入分別爲 74.72 億元和 202.74 億元,同比增速分別達 16.4% 和 171.33%。

新房交易服務收入在貝殼總營收的比重也在快速提升——從 2018 年佔比 25.17% 上升到了 2019 年的 44.06%。

在去年 11 月舉行的 2019 新經紀峯會上,貝殼董事長左暉明確表示,未來 5 年整個新房市場將會達到 12 萬億,這其中,預計超過 50% 是經紀公司的市場。

可以想見,互聯網電商巨頭的加入將使得這個賽道火藥味越來越濃。

知名地產分析師嚴躍進分析認爲,阿里、京東具有互聯網基因,對線上交易更爲熟悉,在流量方面也存在明顯優勢;但房產交易不同於商業零售,動輒百萬、千萬的網上交易,需要嚴格遵守規則,受不定因素影響也比較大。如果平臺沒有嚴格落實管理責任,將會影響公信力。

隨着貝殼上市,“公司資金實力將會增強,會有更多企業加盟合作,平臺規模效應將獲得提升。”嚴躍進認爲,在當前形勢下,貝殼的 ACN 模式可以讓房源和中介等資源信息共享,可以防範各類假信息等充斥房地產市場的情況,同時佣金方面也不會打價格戰。

不過,類似平臺多少會帶有搶資源的一面,所以,他認爲,其它中大型中介不會主動加入,都是小中介加入以後,專業水平肯定會被拉低,若是出現中小中介不好好服務客戶,導致各類公關危機,這個時候就會影響此類平臺的建設。

相比其它電商業務,房產交易平臺有房地產行業的特殊性。嚴躍進提到,全新的競爭格局下,比拼的關鍵還是消費者服務。

左暉看起來已經下定了攻艱的決心。他在致股東信中稱,貝殼會不斷進入產業新的領域並選擇“又髒又累”,會用 online 倒逼 offline 的服務者成長,也會用 offline 的服務者倒逼 online 的工程師深入產業,用很酷的理念和很酷的手段,對傳統的、沉重的、又髒又累的商業,進行大刀闊斧的改造和升級。

IPO 後的貝殼,要成爲“未來認知中更酷的企業”,它還需要時間和努力。

-END-

一夜暴漲 87%!貝殼爲何值 400 億美元?獲知 更多行業資訊,點擊收看【獨角日“爆”】
一夜暴漲 87%!貝殼爲何值 400 億美元?

【文章版權歸原作者所有,其內容與觀點不代表 Unitimes 立 場。翻譯文章僅爲傳播更有價值的信息,合作或授權聯繫請發郵件至 editor@unitimes.io 或添加微信 unitimes2017 】

一夜暴漲 87%!貝殼爲何值 400 億美元?

喜歡今天的內容嗎?喜歡就點個

在看

一夜暴漲 87%!貝殼爲何值 400 億美元?

來源鏈接:mp.weixin.qq.com