文 丨陈聪 张全国 联系人:李金哲

我们认为,非住宅物业管理行业的弹性,一部分来自于后勤保障服务社会化的改革。随着简政放权推进,改革成效愈加显著。具备跨赛道品牌效应的国企,则在各条细分业态赛道竞争中,占据优势。

在相当一段时间内,我国都在积极推进各类政府机关,企事业单位的后勤保障服务社会化改革。

政府机关、高校医院、政府机关、国企总部等,都在积极推行服务社会化的改革。这种改革,反映在空间层面,就是物业管理的社会化改革,也是物业管理内涵的逐步扩大。

一般来说,这种社会化改革,有三种模式。

第一种是总务模式,即成立后勤管理部分,专门负责管理后勤服务,将主要职能和服务职能相对剥离。第二种是转型公司,即单独专门成立后勤服务中心,以企业化模式管理。第三种是托管模式,即将机关后勤服务以契约形式整体由物业管理公司进行委托管理,业主方监督。最近几年,委托专业物业管理公司来推进后勤保障社会化,越来越常见。

供给重塑需求,专业赛道成型。

以往,由于高质量供给匮乏,高效物业,医院物业等境外常见的细分子行业,并不是专门的产业。随着一部分脱胎于后勤保障机构的公司逐渐走向第三方(如苏州东吴物业,浙大新宇等);另一些原本深耕住宅的公司逐渐走向公服(如万科物业,中航物业等),业主方才有足够的高品质服务可供选择,专业赛道已经成型。

赛道壁垒初具,还有明显拓宽空间。

如今,许多细分赛道已经形成了一定的壁垒,在选聘非物业物业管理公司时,既有的管理经验已经成为中标的决定性因素之一,完全没有经验的公司只能透过并购等办法切入。而且,在既有的服务合同中,加载的服务种类还有广阔的提升空间。

全行业赛道分散,单赛道份额集中,非住宅物业前景十分广阔。

我们的报告罗列了大量未上市非住宅(尤其是公服)细分赛道竞争者的情况,也搜罗了 2016 年以来,相关服务社会化改革政策指引。全社会房屋细分业态十分丰富,整个市场空间广阔。不过,由于单一赛道本身逐渐走向龙头竞争,品牌效应凸显,非住宅物业管理的确定性和可持续性,并不像资本市场一般想象那样低于住宅物业。(虽然没有前期物业管理合同锁定)。我们看好非住宅物业管理板块的龙头,推荐招商积余(即中航善达)。

▍ 风险提示:

行业尽管有盈利能力提升空间,但长期来看仍应是低毛利率的。

地产|物业管理:后勤保障服务社会化改革的政策机遇

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