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商业地产随着政策及宏观经济环境的变化,其规模化发展阶段已经逐渐成 为过去时。取而代之的是商业物业的精细化运营和管理。商业地产的传统 价值是利用“场”聚合商户品牌和客流形成“交易”平台,收取租金或提 成是主要盈利模式。因此传统零售地产运营指标和组织模式是围绕“场” 和“交易”这两个价值点展开的(即开发选址、物业维护、招商 / 出租率管理、 营销运营)。

随着网络对生活方式的渗透以及消费者的价值取向逐步演变,商业地产传 统运营模式的盈利能力开始出现偏离,首当其冲的是电商对线下客流的影 响,由此带来租赁商户的营收下滑。购物中心 / 综合体的主要收入来源是租 金,通常通过与商户租约约定或租约更新时的租金单价调整实现收益最大 化,但商户 / 租户对租金的承受能力由坪效决定,在租金上涨、租售比不断 提升的背景下,客流不增长、坪效不提高,最终结果就是租户歇业撤场, 并带来消费者客流的进一步减损。部分上市地产公司屡屡因为商场 / 购物中 心的表现不佳而带来整体资产估值的下降。

此外,商业地产的运营成本却不断增加,为了维系消费者粘性,诸多商业 地产运营商通过定期投入成本装修、改变风格来吸引客户,但投入的成本 却难以带来相应的客流和坪效提升,从而导致税息折旧及摊销前利润( EBITDA)回报不理想。2019 年上半年商业地产高管们的频繁变动也从 侧面印证了这一点。

大浪淘沙沉者为金,在消费互联网不断崛起、传统商业地产运营难以为继 的时代背景下,对前沿科技和新兴网络力量的消化和吸收成为了地产行业 的共性选择。但我们总要回答时代的问题:商业地产今天数字化转型遭遇 的挑战是什么?产业边界到底在哪里?解决之道是什么?这正是白皮书需 要探索的答案。在这个变化和不确定性成为常态的时代里,没有一种竞争 力是永恒的,更没有一种商业模式可以长存。

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