恒大又“放大招”:高增长、控规模、降负债!有何深意?

恒大又“放大招”:高增长、控规模、降负债!有何深意?结合文内观点留言讨论。智谷君将综合留言质量和点赞数,抽取2位参与读者,各送出一本事实: 用数据思考,避免情绪化决策

◎作者 | 傅斯特

全球疫情一波接一波,目前还没有见到拐点。
疫情就是最大的黑天鹅,所到之处,工厂停工、商店关门、物流中断,整个经济都按下暂停键。
疫情有时间差,经济恶化也有时间差。
前两个月,我国的经济数据全面下降,3 月份数据开始趋稳,制造业 PMI 数据已经率先大幅反弹,回升 16.3 个百分点,重新回到枯荣线上方。
对比海外经济数据,2 月份基本没受影响,3 月份开始恶化,服务业 PMI 降幅已经超过 2008 年,制造业 PMI 也开始显著回落,各国消费者信心指数大幅回落。
恒大又“放大招”:高增长、控规模、降负债!有何深意?楼市“精分” ,房企发展走向两个极端
很多人只看到,一季度内需没了,二季度外需没了,经济增长压力大,我们很可能会抛弃刮骨疗伤的调控政策,重回舒适的吹泡泡时代。
这是不对的。
事实恰恰相反,国际巨变,国内不变,环境越艰难,我们的政策定力就会越坚定。房住不炒政策不变,这些战略大趋,关国家前途命运,只能更加坚定。这一 点,很少人,甚至很少房企能理解这么深,只有恒大领悟到了真谛。
正是由于预期的混乱,近期的房地产市场才会显得“精神分裂”。
一方面,多地楼市回暖的速度远超想象,楼盘火爆的消息频繁传出,苏州一个楼盘 60 秒卖了 12 亿,成都等地再现万人摇号。2 月份以来全国已有 60 城出台了楼市松绑新政。
恒大又“放大招”:高增长、控规模、降负债!有何深意?《房地产市场复苏力指数城市排行榜 TOP10》,来源:贝壳找房
另一方面,从政治局会议,到央行会议,政策文件里面一直强调“房住不炒”,国家对房地产的大政方针一直没有改变。房企融资收紧趋势也没有改变,从专项债到 LPR 下调,所有的财政政策和货币政策调控,都尽量避免流动性涌入房地产市场。
恒大又“放大招”:高增长、控规模、降负债!有何深意?
纵观 20 多年楼市调控大大小小的政策,任何房地产市场大面积刺激,一定是从需求端政策转变开始,比如降低首付比例,放松限购等等。目前为止,这些政策仍然没有广泛出现,房地产市场仍然比较克制。
房地产市场这种矛盾,让房企也走向两个极端。
一个极端是,只看到市场火爆,重新回到过去,疯狂融资,疯狂加杠杆,疯狂拿地,期待着大爆发,所以最近房地产融资规模上升,拿地积极性极大提升,土地溢价率创 3 年多新高。
另一个极端是,继续朝前走,探索未知的道路,降低土地储备,降低杠杆水平,死磕高增长。
市场行情回暖,趁机融资拿地的房企很多,但是能够“逆行”的只有恒大一家。
以恒大的实力,走第一条路,太简单了,毕竟这一套玩法,每个龙头房企都玩儿得溜。实际上,“高杠杆、高负债、高周转、低成本”这种“三高一低”的做法,只是恒大 2015 年玩儿剩下的。
当时政策支持,尤其是金融对房地产支持,“你买一个项目,上一个项目,项目还没有到手了,就有好几家金融机构开始跟你主动的来谈。”所以,当时恒大果断抓住这个发展机遇,提出了“三高一低”,目标就是要实现公司的跨越式发展。
恒大为什么转变战略了呢?
恒大集团董事局主席许家印道出原委“企业经营发展战略,一定是经过深入研究做出的判断。不同时期、不同阶段,国内外宏观经济,金融和行业政策,以及企业发展的不同阶段,企业都会有不同的发展战略。”
房企的核心竞争力就是负债能力,增长潜力就是土地储备,现在恒大却要主动避开这两个优势。这背后必定有对房地产市场更深的理解。
恒大认为,对于房地产行业,他们相信国家“房住不炒”这是国家既定的国策,不会有改变。也就是说,作为房地产商来说,再想走回过去 2006 年到 2016 年或者是 1996—2006 年的黄金二十年是不可能了,现在必须将房地产的金融属性去掉。
所以,在这个关键的“窗口期”,恒大选择了一条与众不同的路。这条路确实不容易,但是理解背后的逻辑后,就会相信恒大会走的很坚定。
真理往往掌握在少数人手中,盲目跟风大多是乌合之众,一时得势终会还回去。历史告诉我们,艰难的路才是成功的捷径,相信这一次,恒大还会押对!
恒大又“放大招”:高增长、控规模、降负债!有何深意?搭上互联网快车,恒大战略再次升级
这些年,恒大每年的战略重点都有所不同,但是有一条是一直没有变,那就是降负债、降杠杆。
2015 年,恒大提出“三高一低”战略后,公司确实实现了跨越式发展,销售从 1300 亿元增长到 2000 亿元,从 2000 亿元增长到 3700 亿元,从 3700 亿元增长到 5000 亿元。一步一个台阶,每一个台阶都是一个重大跨越。
2018 年,恒大开始着手降低负责,提出“低负债、低杠杆、低成本、高周转”战略。经过 2018 年和 2019 年两年的调整,恒大去杠杆确实取得了非常好的成绩。
恒大早期净资产负债率高达 430%,但是到了 2018 年底的时候,净资产负债率已经降到了 150%。去年的时候,基本上净资产负债率稳定在 150%。
这两年,我们对恒大最直观,最大的感受是什么?强有力的营销措施!
恒大品质还是原来的品质,质量过硬的象征,但是营销措施却比过去多了很多,价格也较其他开发商更有优势,实实在在的让利给了消费者。
这是一种巨大的改变,改变了以往,房企跟消费者相爱相杀的关系,房企跟消费者罕见的站在了一起。
当然,大幅让利给消费者,肯定会让恒大业绩有所影响。但是,就像沃尔玛一样,虽然给消费者让利很多,然而规模非常庞大,土地成本低廉,所以 2019 年恒大的利润在所有房企中还是排名第二,其他公司跟恒大相比还是有巨大的差距。
2020 年,恒大要做什么?重点目标就是,“高增长、控规模、降负债”。
恒大又“放大招”:高增长、控规模、降负债!有何深意?
这场突如其来的疫情黑天鹅,确实让人措手不及,全国售楼部全部关闭,整个 2 月份房地产销售额和销售面积都下降了 40%。
但是,中国城市化进程还有结束,未来 2 亿农民进城又是大政方针。房住不炒,仍然需要解决居民居住问题。
在这种情况下,恒大积极拥抱互联网,拥抱新经济,“颠覆性的创造了市场”。
2 月份,恒大重磅推出恒房通,首创业内网上卖房新模式,配合全国所有在售楼盘 78 折优惠大促销,开启了全新的营销模式。
恒大一季度销售额 1465 亿大增 23%,销售回款 1133 亿大增 55%,行业排名第一,刷新了公司一季度销售记录,也创造了回款最高历史纪录。
恒大又“放大招”:高增长、控规模、降负债!有何深意?
这种超强的营销模式让很多人始料未及,也给了恒大信心。2020 年,恒大对外公布的销售目标是 6500 亿,但是对内要求提高,目标提升至 8000 亿,2020 年要达到 1 万亿。
恒大还有一个天赋异禀是,土地规模非常庞大,现在接近 3 亿平米。未来三年,恒大计划是每年减少 3000 万平方米,也就是说土地储备的负增长,三年后恒大土地储备大概是 2 亿平方米。
这一点,任何房企都学不来。土地储备是房企发展潜能的象征,而恒大的土地储备非常丰富,60、70% 是在一、二线城市。更关键的一点是,恒大获得的土地成本特别低,楼面价只有 1800 元 / 平方米,这个价格是所有房企都没有的。
丰富的土地储备,低廉的成本,是恒大未来高速发展和业绩增长的最坚实后盾,即便未来三年土地储备负增长,也丝毫不受影响。
最后一个目标是,降低负债。按照恒大规划,未来三年将实现负债大幅降低,有息负债每年平均下降 1500 亿,到 2022 年要把总负债降到 4000 亿以下。
许家印现场算了一笔账,“18 年、19 年,恒大销售回款每年维持在 4500 亿左右,如果今年实现销售 8000 亿,回款按 7000 亿计算,就会增加 2500 亿的销售回款。同时,恒大今年减少土地储备 3000 万平方米,就等于减少 600 亿的支出。这样一增一减,就一定能实现今年有息负债下降 1500 亿的目标。”
按照目前资金成本估计,每年降低 1500 亿负债,不仅能够大幅降低杠杆,还能直接提升利润率。
从 2018 年开始,恒大就开始降低负债,从走的快转变为走的稳。未来的恒大,通过“开源”和“节流”,财务数据将更加稳健。
恒大又“放大招”:高增长、控规模、降负债!有何深意?最好的出路和结局
有没有发现,恒大这个战略很有深意?
过去,房地产是怎么发展的?项目还没到手,就赶紧加杠杆,然后开卖迅速回笼资金,如此循环。
在过去的游戏规则中,负债能力就是核心竞争力,有能力负债,就有项目,就有规模,就有利润,就拥有一切。整个游戏,负债能力是核心驱动力。
现在恒大的模式,先是通过原先低价土地储备,过硬的产品品质、强大的管控能力和团队执行力,获得高增长,然后再控制土地规模,两头一挤,开源节流,最后的结果就是,负债降低。
如果这个模式能行得通,那么这将是房地产历史上,第一次业绩与负债呈现出负相关关系。
房地产没有杠杆还叫房地产吗?加上杠杆,房地产就是金融业;卸下杠杆,房地产就是制造业。
房住不炒,就是要去掉房地产的金融属性,让房地产回归制造业,回归居住属性。
业绩与负债脱钩,甚至是负相关,是检验房地产摆脱金融属性的最可靠标准。
后疫情时代,房地产回归制造业,仍然是国民经济的支柱,推动大都市圈建设。
跟传统制造业不同的是,地产业务模式发生了变化,这是全新的互联网模式。守旧的模式被淘汰,甚至某些守旧的龙头房企也会破产。
就像汽车行业一样,虽然仍然是传统的制造业,但是模式却会发生变化,拥抱全新的互联网模式。
未来,恒大将利用互联网模式,地产和汽车业务,齐头并进。
这才是房企,最好的出路和结局。

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