文 | 陈聪 张全国 联系人:李金哲

公司起步于苏州工业园区,有异地复制的经验。土地一级开发是公司核心收入来源,公用事业和持有物业出租增加了公司稳健现金流入,公司剥离传统的房地产开发业务,其发展和园区运营、产业进步密切相关。

公司是苏州工业园区开发主体,于 2019 年 12 月上市。公司提供土地一级开发、产业载体配套、绿色公用和多元化服务等业务。

▍ 公司是中新合作产物,“走出去”获国家级发展规划认可。

苏州工业园区建设中得到中新两国领导人指导和支持,规划和基础设施先行的发展战略取得良好经济和社会效益,成为中国最为成功经济开发区之一。公司异地复制有声有色,业务扩展到宿迁、南通等城市。中新苏滁、中新嘉善作为省际产业合作园区共建项目典型列入《长三角区域一体化发展规划纲要》。

▍ 剥离房地产开发业务,公司和产业发展而不是房地产开发周期密切相关,提供全产业链菜单式服务。

公司确立以园区开发运营为主体板块,以产业载体配套和绿色公用为两翼的协同发展格局。业务分为土地一级开发、产业载体配套、绿色公用和多元化服务等,轻重结合。值得注意的是,公司剥离了房地产开发业务。公用事业是园区开发运营的重要插件和服务形式,也具备一定的技术壁垒。多元化服务则以轻资产手段提升区域价值,同时获得一定的利润。

▍ 土地一级开发是园区走向成熟后的主要盈利通路,也是公司盈利可持续增长的静态保证。

公司到 2019 年中期,土地一级开发项目未来签约可出让土地面积为 1366.9 公顷。尽管这些一级开发项目回报机制十分复杂,但确实是未来公司盈利的主要来源。

▍ 财务结构健康,资金成本不高。

公司 2019 年末有息负债 39.1 亿元,低于在手现金,2019 年整体融资成本 4.9%,未来可能会进一步下行。重点区域的产业园区,属于重要的基础设施,其开发运营只要不涉及房地产,应在政策鼓励的范畴。

▍ 风险因素:

全球经济不确定性增加,会对新园区开拓及招商工作带来负面冲击。土地一级开发收入与土地出让节奏相关,收入和盈利都有波动性。

▍ 盈利预测及投资评级。

公司是苏州工业园区运营企业,“走出去”战略也有声有色。公司业务稳定,财务结构健康。我们预测公司 2020/21/22 年 EPS 分别为 0.79/0.90/0.93 元。参考可比公司估值,我们给予公司 2020 年 18 倍 PE 的目标市值,对应 14.24 元 / 股,首次覆盖,给予“买入”的投资评级。

中新集团(601512):去地产化的园区开发运营龙头
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