本次疫情对住房需求有何影响

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首席房地产研究员:夏磊
研究员:黄什 孟飞宇对本文有贡献

导读

随着防控工作积极推进、疫情初步得到有效控制,疫情将如何影响居民住房需求,进而影响房地产市场?

危就是机,我们期待政策、产品、营销三大升级,希望疫情给行业带来更深刻、也更积极的变化。

摘要

· 疫情爆发初期和快速发展期,会造成需求被暂时抑制

新冠疫情全面爆发以来,房地产市场成交量大幅下跌。根据 CRIC 监测,春节期间 88 个重点城市商品房成交量相比 2018 年春节假期减少 63%,部分三四线城市零成交。

住房需求短期被抑制,主要有两方面原因。第一,关闭售楼处和居民居家防疫,导致实地看房无法进行,居民难以做出购房决策。第二,购房预期受到较大影响,观望情绪浓。对经济增长和收入水平提高的预期降低;防灾预期增强,短期内购房等大项支出和借贷的意愿降低;对未来房地产市场走势的预期不明朗,都能导致严重的市场观望情绪。

2002 年 12 月 SARS 疫情爆发后,住房需求在短期内被抑制,随着疫情逐步消除,需求重新释放。疫情期间住房成交和按揭批贷数降至近年最低点;随着疫情在 2003 年 6 月结束,住房成交和按揭批贷数重回上升通道。

· 随着防控工作持续进行,长时间居家隔离,使大家对居住体验的感受更深,将激发居民改善居住品质的欲望,引致 7 类新型购房需求。

第一,部分租赁需求转为购房需求。租户在疫情中的生活和工作受到较大影响,疫情后将倾向于购买自有住房。一是部分小区拒绝外地租户返回;二是合租的交叉感染风险较大,租户先后返回导致隔离观察时间延长。链家 2019 年样本城市数据表明,租房的青年人中合租占比达 78.2%。

第二,购买和持有第二居所意愿提升。第一居所主要满足居民日常生活和工作,多位于繁华区,交通便利、配套完善;第二居所主要满足居民度假、休闲、养生等高品质生活需要,多位于城镇郊区或风景名胜区附近,环境优美、空气清新、人口密度低。疫情期间长期居家隔离,凸显了二居所不仅居住品质更好、还可满足特殊情况下居家隔离需求的优势。

第三,以大户型为代表的改善型需求将被进一步激发。2014 至 2019 年,全国二三线城市商品住宅销售套均面积持续快速增长,表明居民不断追求居住空间尺度增加。疫情期间,这一需求进一步被激发。一是全家人连续多日共处,房屋面积小造成的活动空间不足、个人隐私无法保证等弊端非常凸显;二是户型太小则难以区分污染区、半污染区、清洁区,住房面积对居家卫生的重要性凸显。

第四,对住房产品升级的需求更明确。不仅仅是面积,长时间居家隔离让居民深刻体会到房屋户型、朝向等因素对通风、日照等居住体验的重要影响。疫情中,所有专家都在强调“每日按时通风”,长期居家,室内采光也尤其重要。

理想的住房,户型方正、动静分离;通透上,南北通透最佳,开窗后空气对流;采光上,全明格局、客厅卧室朝南最为理想;观景功能上,客厅卧室带有阳台、飘窗或落地窗是重要加分项。

当前,我国具备上述理想功能的住房占比低。根据 2015 年人口小普查,城镇住房中成套率仅为 85%,约 20% 为条件较差的平房,约 40% 在 1998 年房改以前修建。

第五,洋房、别墅等低密度产品将受关注。疫情会改变居民对住宅类型的偏好,2003 年 SARS 过后,通透性能好、密度较低的板楼更畅销。当前的商品房市场上板楼已经不再稀缺,开发商开始打造各类高品质低密住宅,出现了更多的小高层、花园洋房,别墅也进一步细分出叠拼、双拼、联排和独栋等多类产品。疫情过后,部分需求将由高层转向小高层、花园洋房和各类别墅,低密住宅产品溢价显现。

第六,高品质物业服务的楼盘需求提升。社区防疫工作中,部分缺乏物业支持的老旧小区,仅能进行基本的出入管控和防疫宣传工作。品牌房企的小区,拥有专业物管团队和充足的财力物力支持,除了各种社区防疫举措,还向业主居家隔离提供丰富的物资支持和生活保障服务。经此一“疫”,不同物业的服务水平差距凸显,居民将意识到高品质的物业服务不仅关系平日居住体验,在非常时期还和业主健康安全密切相关。

第七,园林绿化好、周边商业医疗等基础配套齐全的楼盘更受欢迎。疫情期间小区封闭式管理,活动空间有限,园林绿化和卫生环境将决定业主身心健康和居住体验。疫情后将产生置换园林绿化充足、小区环境优美的商品住房需求。疫情期间,乘坐交通工具外出采购生活物资和就医的暴露风险较高,周边具有步行可达的基础配套重要性凸显。其中,商业配套主要包括大型商场、农贸市场和社区超市,医疗配套主要包括大型医院、社区诊所和药店。具备上述完备配套的住房,主要是品牌开发商的品质大盘和地处核心城区优质地段的小区,疫情后配套溢价显现。

· 危就是机,期待房地产三大升级。

需求顺利释放还需政策支持和供给端发力。 如果应对得当,保持市场平稳,将是一次很好的住房消费升级、房地产销售渠道升级、坚持“房住不炒”、支持居民自住需求的房地产政策升级。

和爆发 SARS 的 03 年不同,当前经济增长压力较大、住房短缺的问题已基本解决。疫情对国民经济和房地产行业造成较大冲击,疫情过后住房需求的顺利释放还需要三大条件。政策上,因城施策调整调控政策,支持刚需改善型需求,如适度调整限购限贷、降低契税等税费、增加房贷优惠;产品上,开发商升级产品,持续改善户型、物业和配套,使产品与居民需求匹配;销售模式上,创新销售渠道,推广线上营销。

风险提示 :疫情防控效果不及预期、房地产市场超预期回落、疫情对经济的影响超预期

目录

1 疫情在不同阶段对住房需求的影响不同

2 疫情爆发,住房需求被暂时抑制

3 防控工作持续进行,引致七类新型购房需求

3.1 部分租赁需求转为购房需求

3.2 购买和持有第二居所的意愿提升

3.3 以大户型为代表的改善型需求将被进一步激发

3.4 对住房产品升级的需求更明确

3.5 洋房、别墅等低密度产品将受关注

3.6 高品质物业服务的楼盘需求提升

3.7 园林绿化好、周边商业医疗等基础配套齐全的楼盘更受欢迎

4 启示

4.1 转为危机,期待政策、行业升级

4.2 需求顺利释放还需政策支持和供给端发力

正文

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1 疫情在不同阶段对住房需求的影响不同**

疫情刚爆发的初期和快速发展期,会造成需求被暂时抑制。由于关闭售楼处和居家隔离等防控措施,现场看房难以进行,居民难以做出购房决策;而经济和收入增长预期悲观、市场形势不明朗等因素,导致居民购房观望情绪浓。

随着防控工作持续进行,长时间居家隔离,使大家对居住体验的感受更深,将激发居民改善居住品质的欲望,引致 7 类新型购房需求。 一是部分租赁需求转为购房需求;二是购买和持有第二居所的意愿提升;三是以大户型为代表的改善型需求将被进一步激发;四是对住房产品升级的需求更明确;五是洋房、别墅等低密度产品将受关注;六是高品质物业服务的楼盘需求提升;七是园林绿化好、周边商业医疗等基础配套齐全的楼盘更受欢迎。

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2 疫情爆发,住房需求被暂时抑制 此次疫情全面爆发以来,房地产市场成交量大幅下跌。根据中原地产估计,1 月最后一周到 2 月初,全国房地产市场成交量跌幅在 80% 以上;根据 CRIC 监测,春节期间 88 个重点城市商品房成交量相比 2018 年春节假期大跌 63%,其中部分三四线城市零成交。住房需求短期被抑制主要有两方面原因。 第一,关闭售楼处和居民居家防疫,导致居民无法实地看房,难以做出购房决策。1 月 26 日晚,中国房协发出号召,全国楼盘暂停售楼处销售活动,待疫情过后再自行恢复;截至 2 月 4 日,全国有 110 城的房协、住建局倡议或直接发文要求暂停开放售楼处。虽然从 2 月 10 日起售楼处陆续重新开放,但当前疫情防控仍处于关键期,为减少人员流动和聚集,居民居家防疫,仍无法实地看房。第二,居民预期受到较大影响,购房观望情绪浓。一是对经济增长和收入水平提高的预期降低;二是居民防灾预期增强,短期内现金储备意识提高、购房等大项支出和借贷的意愿降低;三是当前房地产市场明显回落,居民对未来进一步走势预期不明朗。根据 SARS 对中国香港房地产市场影响的经验,**在事件初期和快速发展期,住房需求会在短期内被抑制、陷入观望状态,但需求并未因事件冲击而消失,后续会随着灾害逐步控制和消除重新释放。2002 年 12 月非典在中国香港爆发,疫情期间住房成交和按揭批贷数量降至近年的低点;随着疫情在 2003 年 6 月结束,住房成交和按揭批贷数量重回上升通道。

本次疫情对住房需求有何影响

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3 防控工作持续进行,引致七类新型购房需求 3.1 部分租赁需求转为购房需求**

根据 Numbeo 数据,当前我国 9 个样本重点城市平均住房租金回报率 1.67%,单纯考虑解决基本居住需求,租赁住房比购买住房性价比更高。根据链家统计的 2019 年样本城市数据,租房住的青年人群中合租占比高达 78.2%、整租仅 21.8%。

此次疫情中,不少大城市租户的正常生活和工作受到较大影响。一是为了减少对外来人口进入,不少小区拒绝从外地返回的租户进入;二是合租的交叉感染风险较大,同一套房中的租户先后返回也导致隔离观察时间延长。在一线和强二线城市的刚需,体验过此次疫情中租房居住带来的种种不便后,在符合购房资格且经济条件允许的情况下将倾向于购买自有住房。

本次疫情对住房需求有何影响

本次疫情对住房需求有何影响

本次疫情对住房需求有何影响

3.2 购买和持有二居所的意愿提升

第一居所是都市人日常生活和长期居住的居所,主要考虑职住交通便利、周边商业配套齐全、老人就医方便和孩子教育质量,往往位于成熟城区。二居所指以旅居和康养为主要功能的居所,主要出于都市人度假、休闲、养生等追求高品质生活的需要,往往位于城市郊区或者风景名胜区附近,环境优美、空气清新、人口密度低。由于房产是增值表现最佳的大类资产之一,以往居民购买二套房主要出于投资需求,用于出租和持有增值。随着房地产长效管理机制建立,房地产市场长期平稳运行可期,住房回归居住功能,资金充裕的都市居民购买二套房,将更多考虑自己改善生活品质。疫情期间的长期居家防疫,凸显了二居所相较于第一居所的居住品质优势。不少居民开始考虑购买二居所,在享受旅居生活的同时,满足特殊情况下的居家隔离需求。

本次疫情对住房需求有何影响

3.3 以大户型为代表的改善型需求将被进一步激发

近年来,全国主要二三线城市商品住宅销售套均面积呈持续快速上升趋势。表明随着基本居住需求得到满足,居民不断追求居住空间尺度增加。

疫情期间,这一需求被进一步激发。在正常的生活节奏下,家庭成员白天外出工作学习,仅晚上有限的时间需要在家中互动,房屋面积小的弊端不明显。而居家防疫期间全家人需要连续多日 24 小时共处一室,房屋面积小造成的个人空间不足、隐私无法保证等弊端非常凸显。特别是对于多代同堂的大家庭,增加活动空间、降低居住密度将成为改善居住条件的迫切需求。此外,面积太小则无法分出污染区、半污染区、清洁区;疫情期间,住房面积对居家卫生的重要性也凸显出来。

我国人均住房面积持续增长,但目前仍有大量家庭居住面积较小,具有改善空间。以 2010 年人口普查为例,人均住房建筑面积低于 30 平、20 平和 13 平的城镇家庭户占比分别高达 53.1%、29.4% 和 14.8%。

本次疫情对住房需求有何影响

本次疫情对住房需求有何影响

3.4 对住房产品升级的需求更明确

不仅仅是面积,长时间居家防疫,让居民深刻体会到房屋户型、朝向等因素对通风、日照等居住体验的重要影响。疫情中,所有专家都在强调“每日按时通风”,长期居家,室内采光也尤其重要。

理想的住房,空间尺度上,户型要方正、动静功能区明确分离;通透性能上,南北通透最佳、东西通透次之,保证开窗后空气对流、高效引入新鲜空气;采光上,全明格局、客厅卧室朝南最为理想,客厅卧室不带窗或房间朝北将导致屋内阴暗压抑;观景功能上,客厅卧室带有阳台、飘窗或落地窗的是重要加分项。

当前,虽然我国基本告别住房短缺,但住房质量仍有很大改善空间,具备上述理想功能的住房占比很低。根据 2015 年人口小普查,我国城镇住房中成套率仅为 85%,约 20% 为条件较差的平房,约 40% 为 1998 年房改以前修建。

本次疫情对住房需求有何影响

3.5 洋房、别墅等低密度产品将受关注

历史经验表明,疫情会改变居民对住宅类型的偏好。2003 年 SARS 建立了板楼和塔楼的价值分层,促使通透性能好、密度较低的板楼更畅销。经过近 20 年的房地产市场发展,商品房市场上板楼已经不再稀缺。在大规模城市新区建设中,基于传染病防治、改善市容市貌等考虑,多数城市的市政规划正逐步调低住宅用地的容积率,开发商开始打造各类高品质低密产品。商品房市场出现了更多的小高层、花园洋房,连别墅也进一步细分出叠拼、双拼、联排和独栋别墅等多类产品。此次新冠疫情过后,部分需求由传统高层转向小高层、花园洋房和各类别墅,低密住宅产品溢价显现。

本次疫情对住房需求有何影响

3.6 高品质物业服务的楼盘需求提升

社区防疫工作中,不同物业的服务水平差距显著。部分缺乏物业支持的公房、回迁房等老旧小区,居委会人力财力有限,仅能进行基本的出入管控和防疫宣传工作。品牌房企的小区拥有专业化的物管团队和充足的财力物力支持,能够制定标准化防疫预案,加强员工队伍管理和防护,进行防疫宣传、清洁消杀、出入管控和登记三大社区防疫工作。此外,还进一步向业主居家防疫提供丰富充足的物资支持和生活保障服务。如在小区内的设立固定防疫点,为业主发放口罩、消毒液等紧缺的防疫物资;为独居老人、自我隔离等特殊群体提供生活物资代购、送菜上门、快递代取、药物配送等服务;联系线上医疗机构,利用 APP 提供在线义诊。

经此一“疫”,追求高品质物业服务的需求将被激发。居民将意识到高品质的物业服务不仅关系平日的居住体验,在非常时期还和自身健康安全密切相关。

本次疫情对住房需求有何影响

3.7 园林绿化好、周边商业医疗等基础配套齐全的楼盘更受欢迎

良好的园林绿化可以改善小区小环境,增加氧气浓度、湿度,调节气温,提供休憩活动的空间和赏心悦目的景观。疫情期间,小区实行封闭式管理,活动空间仅限于小区内部,园林绿化和卫生环境将直接决定居民的身心健康和居住体验。由于园林绿化充足、小区环境优美的商品房项目在近十年才逐步普及,仍有大量居民居住在缺乏小区配套的住房中。随着疫情持续,小区长时间实行封闭式管理,这部分居民将充分体验到园林绿化和小区环境的重要性,从而在疫情过后产生置换品质小区商品住房的需求。

本次疫情对住房需求有何影响

疫情期间,乘坐交通工具外出采购生活物资和就医的暴露风险较高,住房周边具有步行可达的基础配套重要性凸显。其中,商业配套主要包括大型商场、农贸市场和社区超市,医疗配套主要包括大型医院、社区诊所和药店。具备上述完备配套的住房主要是品牌开发商的品质大盘和地处核心城区优质地段的小区,疫情过后配套溢价显现。

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4 启示**

4.1 转为危机,期待政策、行业升级

此次疫情对房地产行业的销售、施工、物管等各方面都造成重大影响。但同时也是一次重大考验,应该把握机遇,积极应对,保持市场平稳。疫情影响深刻,危就是机。如果应对得当,这将是一次很好的住房消费升级、房地产销售渠道升级、房住不炒下支持居民自住需求的房地产政策升级。

4.2 需求顺利释放还需要政策支持和供给端发力

和爆发 SARS 的 03 年不同,当前经济增长压力较大、住房短缺的问题已基本解决。疫情对国民经济和房地产行业造成较大冲击,疫情过后住房需求的顺利释放还需要在政策和供给端具备三大条件。

政策上,因城施策调整调控政策,支持刚需改善型需求,如适度调整限购限贷、降低契税等税费、增加房贷优惠;产品上,开发商升级产品,持续改善户型、物业和配套,使产品与居民需求匹配;销售模式上,创新销售渠道,推广线上营销。

本次疫情对住房需求有何影响

“房地产周期”系列研究 :

72、长效机制新思路,市场分化新格局——2020 年房地产政策和市场展望,2019 年 12 月 31 日;

71、2020 年房地产投资是否还能高位运行,2019 年 12 月 24 日;

70、房地产税的最佳出台时机和预期影响——房产税系列之三,2019 年 11 月 20 日;69、什么是房企资产负债率的合理水平?——行业对比和国际视角,2019 年 11 月 14 日;
68、中国房地产:问题、难题与建议—“激荡二十年”系列三,2019 年 10 月 24 日;67、客观评价房地产的历史贡献—“激荡二十年”系列二,2019 年 10 月 23 日;66、中国住房制度改革的历史功过—“激荡二十年”系列一,2019 年 10 月 22 日;65、未来中国房地产市场空间有多大,2019 年 10 月 11 日;
64、如何识别房企风险?—透析房企财务指标背后的秘密,2019 年 09 月 25 日;63、房产税的改革历程和实践效果——房产税系列之二,2019 年 09 月 17 日;62、房地产税征收的国际经验,2019 年 09 月 05 日;61、香港高房价困境是如何形成的?,2019 年 08 月 19 日;60、发达国家如何监管住房租赁市场?,2019 年 08 月 13 日;
59、告别短期刺激,房地产融资向何处去,2019 年 07 月 31 日;58、中国房地产市场:运行状况、政策周期与风险评估,2019 年 07 月 18 日;
57、全面回顾中国住房制度:成就、反思和改革,2019 年 07 月 12 日;56、国际宜居大都市和美丽乡村如何建成?英国经验,2019 年 06 月 28 日;55、控制供地+货币超发 = 高房价——英国住房制度启示录,2019 年 06 月 27 日;54、房地产投资拐点已现,2019 年 06 月 14 日;53、中国房地产企业的三种未来,2019 年 06 月 12 日;
52、中国房企未来发展之路:新加坡 REITs 模式经验,2019 年 06 月 11 日;51、中国房企未来发展之路:美国专业化金融化模式经验,2019 年 06 月 10 日;50、香港龙头房企如何玩转房地产?,2019 年 06 月 04 日;49、钱流进房地产了吗?,2019 年 05 月 06 日;48、日本住房制度启示录,2019 年 04 月 09 日;47、日本房地产市场大起大落的终极逻辑,2019 年 04 月 02 日;46、发达经济体房地产税怎么收?,2019 年 03 月 18 日;45、房地产税能否替代土地出让收入? ,2019 年 03 月 11 日;44、美国 60 年房地产大牛市如何终结?,2019 年 03 月 08 日;43、美国如何造就 60 年房地产大牛市?,2019 年 03 月 07 日;42、当前房地产市场是否实现平稳健康发展?,2019 年 02 月 19 日;41、传统周期延续,还是长效机制破局?——2019 年房地产市场展望,2018 年 12 月 26 日;40、高房价之困 ——香港住房制度反思,2018 年 11 月 07 日;39、新加坡如何实现“居者有其屋”——新加坡住房制度启示录,2018 年 09 月 20 日;38、中国人口大流动:3000 个县全景呈现,2018 年 09 月 17 日;37、全球房价大趋势,2018 年 08 月 23 日;36、全面解码德国房价长期稳定之谜——德国住房制度启示录,2018 年 08 月 20 日;35、当前房地产融资渠道和形势,2018 年 08 月 13 日;
34、货币超发与资产价格:中国,2018 年 08 月 02 日;33、货币超发与资产价格:国际经验,2018 年 08 月 01 日;32、棚改货币化即将落幕:去库存任务完成,深刻改变三四线房地产,2018 年 07 月 20 日;31、中国人口大迁移,2018 年 07 月 10 日;
30、房地产政策分析框架:工具、效果与反思,2018 年 06 月 19 日;29、房地产调控的城市迁移与博弈,2018 年 06 月 13 日;28、本轮房地产调控的回顾、反思和展望 (2014-2018),2018 年 06 月 11 日;27、城市“抢人大战”:高质量发展、大都市圈战略和土地财政,2018 年 06 月 07 日;26、粤港澳大湾区:引领新一轮开放创新,打造国际一流湾区和世界级城市群,2018 年 06 月 06 日;25、住房租赁融资:渠道与风险,2018 年 04 月 08 日;24、《房地产周期》导论,2017 年 09 月 19 日;23、从春秋到战国:房地产进入强者恒强的王者时代,2017 年 07 月 19 日;22、粤港澳大湾区:打造国际一流湾区和世界级城市群,2017 年 06 月 20 日;21、新首都 新北京,2017 年 05 月 16 日;20、从国内外新城建设经验教训展望雄安新区未来(国内篇),2017 年 04 月 23 日;19、从国内外新城建设经验教训展望雄安新区未来(国际篇),2017 年 04 月 23 日;18、雄安新区:大手笔打造新增长极和世界级城市群,2017 年 04 月 07 日;17、三四线城市地产销量火爆:去库存和挤出效应,2017 年 03 月 13 日;16、房地产调控二十年:回顾、反思与抉择,2017 年 03 月 08 日;15、为什么我们对 2017 年房地产投资不悲观:兼论房地产投资增速的三种预测方法,2017 年 01 月 12 日;14、人地分离,供需错配:一线高房价、三四线高库存的根源,2017 年 01 月 05 日;13、英美城镇化经验与中国城镇化趋势,2016 年 12 月 06 日;12、德国房价为什么长期稳定:反思中国房价暴涨和房地产调控,2016 年 10 月 25 日;11、人口迁移的国际规律与中国展望:从齐增到分化,2016 年 10 月 24 日;10、房地产盛宴的受益者:房价构成分析,2016 年 10 月 18 日;9、控不住的人口:从国际经验看北京上海等超大城市人口发展趋势,2016 年 10 月 11 日;8、保房价还是保汇率:俄罗斯、日本和东南亚的启示,2016 年 10 月 11 日;7、房产税会推出吗?—从历史和国际视角推断,2016 年 09 月 26 日;6、中国房地产泡沫风险有多大?,2016 年 09 月 19 日;5、全球历次房地产大泡沫:催生、疯狂、崩溃及启示,2016 年 09 月 05 日;4、地王之迷:来自地方土地财政视角的解释,2016 年 08 月 23 日;3、这次不一样?——当前房市泡沫与 1991 年日本、2015 年中国股市比较,2016 年 03 月 16 日;2、避免悲剧重演:日本房地产大泡沫的催生、疯狂、破灭与教训,2016 年 03 月 04 日;1、中国房地产周期研究,2016 年 02 月 25 日。

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