本文不构成任何投资建议,投资有风险,入市需谨慎!

2018 年,北京市发布了《北京城市总体规划(2016 年—2035 年)》,副中心、核心区、雄安新区,“一核一主一副、两轴多点一区”等等各种新的概念都提出来了,一夜之间,仿佛到处都是北京,到处都是机会,那么 20 年后哪里才是北京,哪里才是未来?

弄清楚这个问题,才有可能决定未来 20 年如何投资北京。

首先,要投资北京的未来,最好的方法是什么? 毫无疑问,房产。有些人认为房产是资金大放水导致的价格上涨,我不否认有这层原因,但这只是一个浅层次原因,
深层次的原因是这个城市强劲发展带来的大量新增需求。 例如:美国著名的百年工业大城市底特律,产业没落后,房产一文不值,哪怕美国的总体房价一直在上涨。

一个城市的土地总量是有限的,不可再生的, 房产就是这个城市的股票,这个城市的比特币,因此分享这个城市发展红利最好的方法也是唯一方法,就是买房。

其次,确定了买房进行投资, 那我们买在哪里

通州副中心, 很多人很看好,认为是将来的北京重点发展区域。但我不这么认为, 从城市特色来说,
中国那么多城市为什么北京市发展这么好?真正的原因是中央所在地,而不是北京市政府有多么厉害。离开了中央的北京市政府,只是个稍微钱多点的普通城市管理者而已。
从产业角度来看,
各大央企、民企、互联网企业,几乎没有搬去通州的,要搬的都是响应中央号召,去雄安新区了。北京市市属企业其实没有几个有实力的。各大高校和三甲医院也是归对口部委管理,难以调动。
从历史经验看, 其他省份的政府也有很多搬迁到新区的,实际上难以带动新区快速发展,经济、文化、教育等依旧集中在老区。
总之,副中心未来发展极其有限。

雄安新区, 这个就不用说了,北京市外的新区了,定位是个产业的疏解区,建设周期长,产业搬迁缓慢,将来主要是为北京服务的一个新区而已。

那么最合适投资的就是北京市里了。

过去北京市已经摊大饼式发展了几十年,最远的区域已经发展到了五环外,《北京城市总体规划(2016 年—2035 年)》中最终的目标是
建设国际一流的和谐宜居之都。 站在管理者的角度想问题,手中的钱和资源不可能是无限的, 想把北京所有区域都发展好,绝不可能。

在《北京城市总体规划(2016 年—2035 年)》中,大力提倡建设资源外迁,可以看到如下规划:

*** 北京五环以内不会新增大型医院、大学、住宅商品房,以后更多医疗、教育资源会转移到五环外。

*** 四环内不再新增住宅商品房,全面进入二手房时代

*** 大型医院、大学、大专院校、职业学院逐步转移至五环以外

*** 五环外将集聚大型商业项目,形成新商业圈

同时北京市提出了中心区、核心区的概念, 要控制中心区人口,疏散产业。
开始我也很迷茫,是不是以后北京就集中在外围,分散发展了呢?外围区域那么多,亦庄、望京、清河、东坝等等,那买哪里好呢?

投资最重要的是标的的唯一性。唯一的东西才最有价值。

直到有一天,我从北五环回来,坐滴滴和司机聊天,司机说政府现在真厉害,房子拆迁了,直接造绿化带。我问拆迁了不搞新商业或者住宅么?他说不搞了,大片的地都种树搞成绿化带了。
那一刻我瞬间顿悟了,真正的北京就是中心区,唯一的中心!

先看北京市规划图如下:

上图橘黄色的区域是中心地区,横跨了海淀、朝阳、丰台、石景山四个行政区。当时我还疑惑,这中心区跨了这么多行政区,有什么意义?反正都是相连着的,要投资发展肯定都是共享的啊,难不成要建墙隔离么?
事实上,政府没有建墙,而是打着绿化的名义建设了绿化隔离带!

看下图的北京市未来绿化建设规划图:

注意我画箭头的浅绿色的绿化带, 正式名称是是城市公园环,注意他的轮廓是严密契合中心区的边界的!而外围的绿化称之为郊野公园环。

再返回来看北京市城市规划,就一目了然了:

中心地区被绿化带围起来,是真正的北京,黄色区域比如清河、北苑等都是类似卫星城的产业或者人口的聚集区, 规划中的正式名称是边缘集团。
绿色区域则是人口稀少的绿化区域, 规划中的正式名称是绿化隔离带。

最后再看一下北京市未来的交通规划图:

蓝色的是高速公路和快速路,黄色的是一级公路,一目了然!所有的大动脉都指向了中心区!

至于在哪里投资,已经很清晰了。

随便预测一下,第一步,中央鼓励教育、医疗、产业资源向五环外迁移,人口跟着外迁,绿化隔离带建设完成。第二步,产业、人口基本稳定后,被绿化隔离带围起来的中心区开始半封闭管理,中央的资源和财力开始集中投放到这个区域,若干年后,中心区将是规划中所说的“国际一流的和谐宜居之都”。

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